Immobilienpolitik der Großen Koalition: Inves­toren ver­ängs­tigt

2/2: Mietfläche: Zahlreiche Neuvermessungen notwendig?

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass Flächenabweichungen der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche nur dann relevant werden, wenn sie mehr als zehn Prozent betragen.

Die Bundesregierung will das ändern. Nur noch die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche soll Grundlage für Ansprüche des Vermieters sein. Kaum eine deutsche Wohnung dürfte aber absolut richtig vermessen sein. Häufig übernehmen neue Eigentümer die Angaben ihrer Vorgänger zur Wohnfläche. Selbst Quadratmeterangaben in Bauplänen sind oft nicht exakt. Zukünftig würde der Vermieter dazu gezwungen, bei einer Neuvermietung die Wohnung von einem Fachmann vermessen zu lassen. Die Kosten dafür werden am Ende die Mieter tragen.

Bei Bestandsmietverhältnissen besteht zudem die Gefahr, dass es zu tausenden von Prozessen um Minimalbeträge vor den ohnehin überlasteten Amtsgerichten kommt.

Neue Berechnungsmethode für Mietspiegel wird nicht viel helfen

In einem Satz wird im Koalitionsvertrag angekündigt, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden soll. Vermutlich ist dies so zu verstehen, dass der Betrachtungszeitraum auf mehrere Jahre ausgeweitet werden soll, was faktisch zu einer Reduzierung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird.

Es entstünde der marktwirtschaftlich ungesunde Fall, dass der Markt aufgrund des knappen Angebotes bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen, als der Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen darf. Abstandszahlungen und ähnliche bereits in den 90er Jahren bekannte Erscheinungen könnten hierdurch eine Renaissance erleben.

Faktisch würde dies dazu führen, dass wiederum die wirtschaftlich starken Mieter den Zuschlag zur Anmietung der begehrten Mietwohnung erhalten. Geringverdiener gehen tendenziell solange leer aus, bis das Angebot (Mietflächen) wieder steigt und dadurch die Nachfrage nachlässt. Wenn jedoch Investitionsanreize durch gesetzliche Änderungen gestrichen werden, wird der Markt wegen der Eingriffe wohl eher langsamer reagieren als gewünscht.

Bestellerprinzip im Maklerrecht

Der Koalitionsvertrag gibt zum Bestellerprinzip lediglich preis, dass der Makler von demjenigen bezahlt werden soll, der ihn auch bestellt hat. Dies ist bereits insoweit ungenau, als man einen Makler regelmäßig nicht wie eine Pizza bestellt. Vielmehr schließt dieser regelmäßig mit dem Vermieter, dem Mieter oder beiden einen Vertrag ab. In diesem Rahmen gilt wie überall in unserer Rechtsordnung grundsätzlich, dass nur innerhalb des jeweiligen Vertragsverhältnisses Zahlungen zu leisten sind.

In der Regel vereinbaren Makler und Vermieter keinen typischen Maklervertrag, da der Vermieter dem Makler keine Provision zahlen will. Der Makler erhält lediglich die Möglichkeit, die Wohnung am Markt auf sein Risiko anzubieten. Er schließt deshalb regelmäßig erst mit dem Mieter einen Maklervertrag ab und vereinbart für den Vermittlungserfolg eine Provision (die von der Makler- und Bauträgerverordnung gedeckelt wird).

Nach dem Wunsch der Bundesregierung soll nun wohl derjenige die Maklerprovision zahlen, der das erste Mal Kontakt mit dem Makler hatte – unabhängig von späteren vertraglichen Vereinbarungen. Jedem Juristen müssen sich da die Nackenhaare sträuben. Denn dies ist ein erheblicher Eingriff in die Vertragsfreiheit. Auch faktisch wird dies nichts daran ändern, dass bei knappem Immobilienangebot im Ergebnis der Mieter die Maklerprovision wird zahlen müssen.

All das sind nur Beispiele für die Immobilienpolitik der neuen Bundesregierung, die erklärtermaßen auf einen wohnungspolitischen Dreiklang setzt: Stärkung der Investitionstätigkeit, Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus mit ausgewogener mietrechtlicher und sozialpolitischer Flankierung. Das klingt gut, die Umsetzungsvorschläge klingen jedoch holprig bis riskant oder kontraproduktiv.

So wird es etwa nicht von Vorteil für den Immobilienmarkt sein, wenn einzelne Punkte wie die Mietpreisbremse sehr schnell ohne flankierende Maßnahmen umgesetzt werden. Es wäre daher gut, wenn die Bundesregierung – wie angekündigt – den Dialog mit der Immobilienwirtschaft weiter ausbauen würde.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert unter twitter.com/ra_schueller aber Themen der Immobilienwirtschaft.