Sollte man kennen: Acht wich­tige Urteile des BVerwG aus 2021

3/8: Berlin darf Vor­kaufs­recht für Immobilien nur eingeschränkt aus­üben

Im November fällte das BVerwG ein viel beachtetes Urteil, dass Berlins Stadtentwicklungssenator als "Katastrophe" bezeichnete:

Das Gericht stoppte nämlich die bis dahin in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer oder Käuferin die Mieter:innen in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte (Urt. v. 09.11.2021, Az. 4 C 1.20). Das BVerwG hob damit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Berlin von 2019 auf und gab einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Diese hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten erworben. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden könne. Die Gesellschaft klagte dagegen.

In der Begründung des Gerichts hieß es, das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen lägen in dem Fall vor. Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgte das BVerwG nicht. Berlins damaliger Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), kritisierte die Entscheidung: Das Gericht nehme den Kommunen fast gänzlich die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben.