OLG Köln zur Vertragsstrafe: 710.000 Euro für eine Baulücke

Im Streit um eine Baulücke im Kölner Innenstadtbereich muss der Grundstückseigentümer nun eine weitere Vertragsstrafe an die Stadt Köln bezahlen - dieses Mal 710.000 Euro. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln am Freitag entschieden (Beschl. v. 30.11.2018, Az. 3 U 53/18).

Der Stuttgarter Unternehmer Eberhard Stöppke hatte das Grundstück im Jahr 2007 gekauft und sich im Kaufvertrag verpflichtet, die 418 Quadratmeter bis Ende 2009 unter anderem mit einem Wohn- und Geschäftshaus und einer Tiefgarage zu bebauen. Darauf wartet die Stadt bis heute vergeblich.

Geplant war einmal ein großer Immobilienkomplex, der sich auch über die beiden angrenzenden Grundstücke, die dem 83-Jährigen ebenfalls gehören, erstrecken sollte. Dazu ist es aber bis heute nicht gekommen. Eine Notbebauung, welche nur aus einem Erdgeschoss und einem 13 Meter hohen Holzaufbau bestehen sollte, lehnte das Bauamt ab. Eine Klage dagegen vor dem Verwaltungsgericht (VG) Köln blieb erfolglos.

Vertragsstrafe beträgt mittlerweile schon 840.000 Euro

Im Vertrag haben die Parteien eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 Euro je angefangenem Monat vereinbart, wenn Stöppke seiner Verpflichtung nicht nachkommen sollte. Diese hat die Stadt nun für weitere 71 Monate eingeklagt und damit in zwei Instanzen Erfolg gehabt. Mit bereits früheren Forderungen ergibt sich nun insgesamt eine Summe von 840.000 Euro. Bereits das Kölner Landgericht (LG) gab dem Unternehmer mit auf den Weg, dass er es selbst in der Hand habe, die Zahlungsverpflichtung aus Vertragsstrafen jederzeit zu beenden, dies aber aus nicht nachvollziehbaren Gründen unterlasse.

Auf einer extra eingerichteten Internetseite und mit Plakaten auf dem Grundstück informiert Stöppke darüber, wie er die Sache sieht. Er kritisiert, die Stadt habe ihm alternative Bauvorhaben nicht genehmigt, und sieht nun eine Racheaktion darin, dass die Kölner auf Zahlung der Vertragsstrafe bestehen.

Das OLG Köln hat die Entscheidung des LG nun aber bestätigt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde, so der Senat. Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf die Bebauungsverpflichtung bestehen werde.

OLG: Kein nachvollziehbarer Grund für Nicht-Bebauung

Auch wenn der Betrag empfindlich hoch sei, habe der Eigentümer gut zehn Jahre nach der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut, was alleine auf seiner eigenen Entscheidung beruhe und nicht der Stadt zum Vorwurf gemacht werden könne.

Gründe, die Vertragsstrafe zeitlich oder der Höhe nach zu begrenzen, sah das OLG nicht. Der Unternehmer habe sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen und es noch immer in der Hand, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden.

Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten, merkten die Kölner Richter an. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen, für das der Senat einen plausiblen, rational nachvollziehbaren Grund nicht zu erkennen vermochte, so das OLG in seiner Mitteilung zur Entscheidung.

mgö/LTO-Redaktion