OLG Frankfurt zu verbotener Eigenmacht: Päch­terin ver­liert Schlüs­sel­st­reit

Gibt ein Pächter in Kenntnis einer außerordentlichen fristlosen Kündigung den Schlüssel für die gepachteten Räume freiwillig heraus, gibt er freiwillig den Besitz auf und kann nicht im Wege des Eilrechtsschutzes Wiedereinräumung des Besitzes verlangen. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) in einem am Montag veröffentlichten Beschluss (v. 16.10.2020, Az. 2 W 20/50).

Eine Restaurantbetreiberin hatte eine Lokalität in einem Hotel beim Frankfurter Flughafen gepachtet. Im September fand einer ihrer Mitarbeiter plötzlich die Kühlschränke im Restaurant verschlossen vor. Als er den Hausmeister aufsuchte, überreichte dieser ihm die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags und forderte ihn zur Schlüsselherausgabe auf. Die später hinzugerufene Restaurantbetreiberin weigerte sich jedoch und rief die Polizei. Die Verpächterin ließ ebenfalls die Polizei rufen. Die Polizeibeamten forderten zur Wahrung des Hausrechts dann die Restaurantbetreiberin auf, den Schlüssel herauszugeben. Diese fügte sich schließlich und gab den Schlüssel an die Verpächterin zurück.

Damit wollte sich die Restaurantbetreiberin aber nicht geschlagen geben und zog anschließend vor Gericht. Dort argumentierte sie, den Besitz am Restaurant durch verbotene Eigenmacht verloren zu haben. Ihren Antrag im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes wies das Landgericht Frankfurt am Main jedoch zurück (Beschl. v. 16.9.2020 i. V. m. Beschl. v. 23.9.2020, Az. 2-27 O 267/20). Auch vor dem OLG hatte die gegen diese Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde nun keinen Erfolg.

Keine verbotene Eigenmacht und keine offensichtliche Unwirksamkeit der Vertragskündigung

Die Restaurantbetreiberin kann nach Auffassung des Frankfurter OLG keine Wiedereinräumung des Besitzes verlangen, weil sie den Besitz nicht durch verbotene Eigenmacht verloren habe. Nur in einem solchen Falle wäre ihr der Besitz nämlich wieder einzuräumen. Das Abschließen der Kühlschränke habe zwar den Besitz in verbotener Weise gestört, so das OLG. Durch die anschließende willentliche Schlüsselherausgabe habe die Restaurantbetreiberin der Besitzaufgabe jedoch zugestimmt.

Das Gericht erkannte zwar, dass die Restaurantbetreiberin die Schlüssel ohne Aufforderung durch die Polizei wahrscheinlich nicht herausgegeben hätte. Es sei aber trotzdem nicht davon auszugehen, dass durch die Polizisten ein solcher Druck ausgeübt worden ist, dass keine freie Willensentschließung mehr möglich war. Dass die Restaurantbetreiberin ein gewaltsames Handeln durch die Beamten befürchtet haben könnte, reiche nicht aus, da diese persönlichen Befürchtungen "keinerlei realen Bezug" gehabt hätten, so das Gericht.

Zusätzlich sei die außerordentliche Kündigung nicht offensichtlich unwirksam, sodass auch daraus kein Grund für die Wiedereinräumung des Besitzes gegeben sei. Im Übrigen sei die Wirksamkeit der Kündigung nicht im Eil-, sondern im Hauptsacheverfahren zu prüfen. Das Ende eines Strafverfahrens gegen die Restaurantbetreiberin, das Grund für die Kündigung war, sei dabei nicht abzuwarten. Sollte die Kündigung im Ergebnis zu Unrecht ausgesprochen worden sein, verwiesen die Richter darauf, dass die Verpächterin schadensersatzpflichtig wäre.

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

ast/LTO-Redaktion