BFH zum Grundsteuererlass: Immobilienbesitzer sparen erst ab hälftigem Mietausfall

Nach dem Gesetz hat ein Immobilienbesitzer einen Anspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 25 Prozent der Grundsteuer, wenn der tatsachliche Ertrag eines Grundstücks um mehr als 50 Prozent unter dem üblichen Ertrag für vergleichbare Grundstücke im jeweiligen Kalenderjahr liegt.

Im Fall, der dem Bundesfinanzhof (BFH) vorlag, war ein Büro- und Lagergebäude im Jahr 2008 nur teilweise vermietet worden, weshalb der Eigentümer im Januar 2009 beim Finanzamt einen Teilerlass der Grundsteuer für dieses Jahr beantragt hatte. Die Behörde lehnte dies mit dem Hinweis ab, dass die nach der gesetzlichen Neuregelung erforderliche Ertragsminderungsschwelle von 50 Prozent nicht erreicht sei.  

Kommunen hätten 300 Millionen Euro gefehlt

Die Mindestgrenze für einen Anspruch auf Grundsteuererlass hatte der Gesetzgeber in 2008 mit Wirkung für den Grundsteuererlass desselben Jahres eingeführt. Zuvor bestand ein Anspruch auf Grundsteuererlass bereits dann, wenn die Ertragsminderung mindestens 20 Prozent betrug, und zwar in Höhe von 80 Prozent der Ertragsminderung.

Die  gesetzliche Verschärfung der erforderlichen Ertragsminderung war erst kurz vor Ablauf des Kalenderjahres 2008 vom Gesetzgeber beschlossen worden. Daher war streitig, ob sie wegen Verstoßes gegen das für Gesetze geltende verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot noch verfassungsgemäß ist.

Der BFH hat dies bejaht: Hätte der Gesetzgeber die Regelung nicht geändert, wäre es zu nicht erwarteten erheblichen Steuerausfällen gekommen. Tatsächlich hatten der BFH und diesem folgend das Bundesverwaltungsgericht 2007 bzw. 2008 ihre frühere Rechtsprechung geändert, denen zufolge die Kommunen Mindereinnahmen hätten hinnehmen müssen. Durch die Gesetzesänderung Ende 2008 sollten diese in Höhe von jährlich rund 300 Millionen Euro ausgeglichen werden. Wegen dieser Konstellation sei, so der BFH, der verfassungsrechtlich zu beachtende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt (Urt. v. 18.4.2012, Az. II R 36/10).

Minderung der Mieterträge kann auch typisch oder vorübergehend sein

Zudem war streitig, ob das Gesetz noch im Rahmen des dem Gesetzgeber eingeräumten Gestaltungsspielraums, der so genannten Typisierungsbefugnis, liegt. Der BFH hat dies bejaht, weil nach der zuvor erfolgten Rechtsprechungsänderung die Anhebung der erforderlichen Ertragsminderungsschwelle zu einer gerechten Lastenverteilung zwischen den Kommunen und den Immobilienbesitzern führe.

Die obersten Finanzrichter erläuterten zudem, welche Gründe einer Minderung der tatsächlichen Mieterträge zu einem Grundsteuererlass berechtigen. Die Minderung dürfe nicht versagt werden, wenn sie typisch oder vorübergehend ist. Dies gelte für alle offenen Fälle, also auch für Fälle vor 2008. Einige Verwaltungsgerichte, die in den Flächenstaaten über den Grundsteuererlass entscheiden, hatten auch nach 2008 geurteilt, dass bestimmte vorübergehende oder typische Ertragsminderungen nicht zu einem Grundsteuererlass berechtigen, zum Beispiel ein vorübergehender Leerstand nach Kündigung des Mieters.

Schließlich hat der BFH klargestellt, dass die Verfassungswidrigkeit der Einheitswertfeststellungen nicht im Rahmen eines Grundsteuererlassverfahrens geltend gemacht werden kann. Dass das Finanzamt die Grundsteuer auf Basis der Wertverhältnisse von 1964 (bzw. 1935 in den neuen Bundesländern) berechnet und damit Altbauten wie Neubauten behandelt, sehen viele als einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz an – es war auch in diesem Verfahren vom Kläger angeführt worden. Der BFH entschied, dass diese Problematik nicht Gegenstand eines Grundsteuererlassverfahrens ist. Daher bleibt insoweit zunächst die in dieser Angelegenheit anhängige Verfassungsbeschwerde abzuwarten (Az.: 2 BvR 287/11).

Wolfram Vogel ist Rechtsanwalt und Steuerberater in der Kanzlei Oppenhoff & Partner.