BGH zum Mietrecht:: Mieter dürfen Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters modernisieren

28.11.2011

Mieter können von ihrem Vermieter nicht verlangen, dass er Modernisierungsmaßnahmen in Eigenregie zustimmt. Nur der Vermieter kann bestimmen, ob und zu welchem Zeitpunkt die Wohnung modernisiert wird. Dies geht aus einer Leitsatzentscheidung des BGH hervor.

Die Karlsruher Richter hatten darüber zu entscheiden, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) tut er dies nicht (Urt. v. 14.09.2011, Az. VIII ZR 10/11):

Der Einbau einer Gasetagenheizung verursache keinen nur minimalen Eingriff in die Substanz. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage gehe regelmäßig mit dem Einbau einer Therme samt entsprechenden Leitungen einher. Wie dem Angebot der zu beauftragenden Firma zu entnehmen sei, wären unter anderem neun Plattenheizkörper zu montieren, Stromzuleitungen zu ändern sowie Kalt- und Warmwasserleitungen für die Sanitärinstallation anzubringen. Dies stelle einen erheblichen Eingriff in das Eigentum des Beklagten dar, der dem Anspruch der Kläger gemäß § 242 BGB auf Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung entgegenstehe.

Keine Verpflichtung zu baulichen Veränderungen

Der Vermieter sei - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Der Mieter habe auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis stehe vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben dürfe. Entgegen der Auffassung der Revision liege ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beklagten hier aber nicht vor.

Der Vermieter könne die an die Kläger vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemäßen Zustand belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vornehmen. Dies sei noch im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren.

Eigentümer verstößt nicht gegen Treu und Glauben

Vor diesem Hintergrund stelle es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Beklagte den Klägern nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen.

Es verstoße nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Beklagte dabei den Interessen der Kläger keinen Vorzug gegenüber den eigenen finanziellen Beweggründen einräume.

age/LTO-Redaktion