BGH zu Lüge über vorheriges Mietverhältnis: Grund zur fristlosen Kündigung

Der Vermieter einer Hamburger Wohnung hatte von einem Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrages eine "Vorvermieterbescheinigung" verlangt. Darin sollte der bisherige Vermieter bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter Kaution und Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der Interessent übergab dem neuen Vermieter das ausgefüllte Dokument noch vor Abschluss des Mietvertrages. Danach habe das vorangegangene Mietverhältnis über mehrere Jahre bestanden, der Mann seine Miete immer pünktlich gezahlt und auch sonst sei nichts zu beanstanden gewesen - eine Fälschung, wie sich später herausstellen sollte. In der Folge kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) sah in dem Verhalten des Mieters eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei daher grundsätzlich möglich.

Da der betrügerische Mieter jedoch zwischenzeitlich zahlungsunfähig und über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, bedürfe es für die Wirksamkeit der Kündigung einer vorherigen "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO durch den Treuhänder. Denn erst durch diese Enthaftungserklärung erhalte der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. Im konkreten Fall habe der Vermieter zudem bereits rund drei Jahre vor der Kündigung gewusst, dass die "Vorvermieterbescheinigung" gefälscht worden war. Die Vorinstanz müsse daher prüfen, ob die fristlose Kündigung möglicherweise wegen Verspätung unwirksam ist (Urt. v. 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).

mbr/LTO-Redaktion