Rückblick auf 2014: Noch mehr wichtige Urteile für Verbraucher

2/3: Untervermietung:  Verweigerte Erlaubnis kann teuer werden

Verweigert ein Vermieter unberechtigterweise die Untermieterlaubnis, verletzt er damit schuldhaft seine mietvertraglichen Pflichten und ist zur Zahlung des Schadens verpflichtet, der dem Mieter vor entsteht, vor allem des entgangenen Mietzinses, urteilte der BGH (BGH, Urt. v. 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Der VIII. Senat gab damit Mietern Recht, die für ein Jahr aus beruflichen Gründen ins Ausland gingen. Die Vermieterin, welche die Zustimmung zur Untervermietung von zwei der drei Zimmer ohne ausreichende Begründung verweigerte, musste deshalb 7.475 Euro entgangene Miete als Schadensersatz zahlen.

Übrigens umfasst die Erlaubnis zur Vermietung einer Wohnung an Dritte nicht automatisch die Zustimmung, diese auch an Touristen zu vermieten (BGH, Urt. v. 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Die Überlassung einer Wohnung an beliebige Touristen unterscheide sich erheblich von einer gewöhnlichen Untervermietung, entschied der VIII. Senat im Januar.

Aber: Die Untervermietung an Touristen bedarf laut BGH einer besondereren Genehmigung.

Mischmietverhältnisse: Im Zweifel Wohnraummiete

Wer in einem Haus zugleich wohnt und arbeitet, kann sich im Zweifel auf das Wohnraummietrecht berufen, befand der BGH (Urt. v. 20.07.2014, Az. Az. VIII ZR 376/13). Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass immer eine Einzelfallprüfung stattfinden muss, um zu ermitteln, ob Gewerbe- oder Wohnraummiete im Vordergrund des Vertrags steht. Führt der Vergleich von Vertragsmustern, Flächenanteilen und Anteilen der Miete auf die jeweils zum Wohnen oder Arbeiten genutzte Fläche nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, gilt die Zweifelsregel. Dinfachere Kündigungsmöglichkeit für Gewerberäume ist dann ausgeschlossen, da andernfalls der Schutz der Mieter ausgehöhlt würde.

WEG: Notwendige Sanierungen müssen alle zahlen

Kosten für notwendige Sanierungen eines Gebäudes im Gemeinschaftseigentum sind von allen Eigentümern gemeinsam zu tragen, selbst wenn sie von den Mängeln gar nicht direkt betroffen sind. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss, meint der BGH (Urt. v. 17.10.2014, V ZR 9/14). Das gilt unabhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit oder dem Alter einzelner Eigentümer. Wer sich weigert zu zahlen, kann sogar zu Schadensersatz verpflichtet sein. In einem Haus mit drei Wohnungen war die Kellerwohnung aufgrund feuchter der Wände unbewohnbar. Obwohl diese nur dem Eigentümer der Kellerwohnung zugute kommt, müssen alle Eigentümer die Sanierung zahlen. Können einzelne von ihnen ihren Anteil nicht aufbringen, müssen sie ihr Eigentum notfalls veräußern.

Störung in der WEG: Nach Beschluss kann nur noch die Gemeinschaft klagen

Hat die WEG mehrheitlich beschlossen, gegen einen der Nachbarn vorzugehen, kann nur noch die Gemeinschaft Schritte gegen diesen einleiten, entschied der BGH (Urt. v. 05.12.2014, Az. V ZR 5/14). Auch wenn sich das lange hinzieht oder aus anderen Gründen nach dem Beschluss erst einmal nichts mehr passiert, kann ein einzelner Wohnungsinhaber nichts mehr gegen den Störer unternehmen. Der V. Zivilsenat wies die Klage eines Eigentümers ab, der seinen Nachbarn auf Unterlassung und Beseitigung eines Bordellbetriebs in den Räumlichkeiten verklagt hatte, nachdem der von der WEG aufgrund Mehrheitsbeschlusses damit beauftragte Anwalt die Klage noch nicht eingereicht hatte. Der Eigentümer hätte sich dennoch – noch einmal - an die WEG wenden und von dieser verlangen müssen, dass sie Klage einreicht, so die Karlsruher Richter.