Geplante Mietrechtsreform: Bun­des­re­gie­rung sagt Miet­no­maden den Kampf an

Anfang Mai hat das Justizministerium einen Referentenentwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt. Neben Neuregelungen zum Thema Klimaschutz und Renovierungsmaßnahmen sieht die Novelle auch wesentliche Änderungen zur Eindämmung des so genannten Mietnomadentums vor.

Als Mietnomaden bezeichnet man Mieter, die sich ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag planmäßig entziehen. Vor allem bei privaten Anlegern mit nur einer oder wenigen Anlageimmobilien können solche Mietnomaden zu großen wirtschaftlichen Schäden führen, die nicht selten in der Zahlungsunfähigkeit der Anleger und der Zwangsversteigerung der Immobilie enden. Denn das geltende Miet- und Prozessrecht erlaubt keine einstweiligen Räumungsverfügungen gegen den Mieter.

Diese Gesetzeslage führt dazu, dass vom Zeitpunkt der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges bis zur Durchsetzung der Zwangsräumung nicht selten mehr als zwölf Monate vergehen, in denen regelmäßig keinerlei Mietzahlungen mehr erfolgen.

Hinterlegungsanordnung soll einstweilige Verfügung ermöglichen

Der Referentenentwurf will an drei Stellschrauben Abhilfe schaffen und so die Risiken für den Vermieter reduzieren. Zum einen soll dem Vermieter nach dem neuen § 302a Zivilprozessordnung (ZPO) des Entwurfes die Möglichkeit eröffnet werden, wegen der nach Klageerhebung fällig werdenden Mietforderungen eine so genannte Hinterlegungsanordnung bei Gericht zu beantragen.

Wird dem Antrag stattgegeben, muss der Mieter die laufenden Mieten jeweils binnen einer Frist von zwei Wochen nach fällig werden bei der Hinterlegungsstelle einzahlen und dies dem Gericht anzeigen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, soll nach dem Referentenentwurf nunmehr erstmalig eine einstweilige Verfügung zur Räumung des Wohnraumes gegen den Mieter möglich sein.

Solche einstweiligen Verfügungen führen zu einem erheblichen Zeitgewinn gegenüber dem normalen Verlauf eines Klageverfahrens. Denn sie können vom Gericht schnell und ohne mündliche Verhandlung in einem so genannten summarischen Verfahren erlassen werden.

Vorgeschobene Untermieter kein Hinderungsgrund mehr für Räumung 

Verzögerungen bei der zwangsweisen Räumung von säumigen Mietern kann es aber nicht nur im Räumungsrechtsstreit geben, sondern auch in der anschließenden Zwangsvollstreckung des Räumungstitels geben. Denn nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) benötigt der Vermieter einen Räumungstitel nicht nur gegen die ihm bekannten Mieter seiner Wohnung, sondern auch gegen dritte Personen, die für sich ein eigenes Besitzrecht an der Wohnung in Anspruch nehmen (Beschl. v. 14.08.2008, Az. I ZB 39/08).

Diese formale Betrachtungsweise der Karlsruher Richter nutzen findige Mieter in der Praxis zu ihrem Vorteil aus und präsentieren nicht selten dem Gerichtsvollzieher im Räumungstermin einen Untermietvertrag und neue, dem Vermieter bislang unbekannte Wohnungsgenossen. Nach Auffassung des BGH muss in solchen Fällen gegen die bis dahin unbekannten Nutzer der Wohnung ein eigenes Klageverfahren eingeleitet werden, was wiederum zu erheblichem Zeitverlust führt.

Auch diese Fehlentwicklung nimmt der Referentenentwurf ins Visier. Nach dem geplanten neuen § 940a ZPO soll der Vermieter nunmehr die Möglichkeit haben, auch gegen solche ihm unbekannten Personen gleichfalls eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Vorausgesetzt ist nur, dass er bereits einen Räumungstitel gegen seinen Mieter in den Händen hält.

Fristlose Kündigung schon bei zu später und zu geringer Kautionszahlung

Der Referentenentwurf novelliert aber nicht nur das Verfahrensrecht. Er will zukünftig auch fristlose Kündigungen des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist erlauben, wenn der Mieter mit einem erheblichen Teil der geschuldeten Mietkaution in Verzug geraten ist.

Nach § 551 BGB darf der Mieter die Mietkaution in drei Monatsraten erbringen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, war nach der bislang herrschenden Meinung in der Rechtsprechung nur eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach entsprechender Abmahnung möglich. Auch hierdurch kam es zu einem erheblichen Zeitverlust im Kampf gegen Mietnomaden.

Nach der neuen Regelung soll eine fristlose Kündigung bereits dann möglich sein, wenn der Mieter wenigstens einen Betrag in Höhe der zweifachen Monatsnettokaltmiete auf die Kaution schuldig geblieben ist.

Der Referentenentwurf reagiert auf langjährige Wehklagen der Vermieterseite und sieht tiefgreifende Veränderungen zu Gunsten der Vermieterseite vor. Es bleibt abzuwarten, was davon am Ende des Gesetzgebungsverfahrens übrig bleiben wird.

Der Autor Dr. Gregory Benedicter ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.

 

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