Sondergebiete für Ferienwohnungen: Roll­läden hoch an Nord- und Ostsee

Die Urlaubsorte an Nord- und Ostsee boomen. Doch mit den Urlaubern kommen auch Probleme: Aufgrund der von Jahr zu Jahr steigenden Nachfrage wurden in den vergangenen Jahren vermehrt Wohnungen in Ferienwohnungen umgewidmet oder Gebäude mit Ferienwohnungen in Wohngebieten errichtet.

Doch der Einzug von Touristen in ehemals zum Dauerwohnen genutzten Wohnungen bzw. Gebieten gefällt nicht jedem. So beklagen Anwohner Lärmbelästigungen und eine nachteilige Veränderung ihrer Wohnquartiere durch zu viele Ferienwohnungen. Auch zahlreichen betroffenen Gemeinden ist die zunehmende Verdrängung von Dauerwohnungen aus den Wohngebieten in städtebaulicher Hinsicht ein Dorn im Auge, da die Wohngebiete außerhalb der Urlaubssaison mitunter aussterben und sog. Rolladensiedlungen gleichen.

In der Planungs- und Genehmigungspraxis haben die Kommunen auf diese Entwicklung reagiert und versucht, über § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Errichtung von Ferienwohnungen zu steuern und eine verträgliche Nutzungsmischung sicherzustellen. Das dürfen sie, entschied am Mittwoch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urt. v. 18.10.2017, Az. 4 C 5.16 u. 4 CN 6.17): Die Gemeinden dürfen Sondergebiete festlegen, die Dauerwohnen und Ferienwohnungen in einem „räumlich-funktionalen Zusammenhang“ zulassen.

Die verträgliche Mischung

Das BVerwG bringt mit dieser Entscheidung Klarheit für die Städte und Gemeinden, nachdem es in den vergangenen Jahren aufgrund einiger obergerichtlicher Urteile zu Rechtsunsicherheiten gekommen war. Mehrere Oberverwaltungsgerichte (OVG) hatten Ferienwohnungen in Wohngebieten generell als planungsrechtlich unzulässig eingestuft. Es handele sich bei Ferienwohnungen weder um Wohnen im Sinne von § 4 Abs. 1, 2 BauNVO, noch stellten sie nicht störende Gewerbebetriebe dar.

Faktisch verblieb nach dieser in der Literatur und Praxis stark kritisierten Rechtsprechung nur die Ausweisung entsprechender Sondergebiete. Die in § 10 BauNVO geregelten Sondergebiete für die Erholung bieten sich auf den ersten Blick an, lassen allerdings die verbreitet als ideal angesehene verträgliche Mischung von Dauer- und Ferienwohnen nicht zu.

Aus diesem Grunde haben verschiedene Kommunen sonstige Sondergebiete nach § 11 Abs. 1 BauNVO ausgewiesen, in welchen über verschiedene Festsetzungen ein verträgliches Miteinander und ein bestimmtes Verhältnis von Dauer- und Ferienwohnungen zueinander erreicht werden soll. Das BVerwG hatte sich nunmehr in zwei Verfahren mit solchen Festsetzungen zu befassen.

Pro Haus eine Wohnung zum Leben

Beide Kläger wollten ihre Wohnungen auf Norderney bzw. auf Sylt in Ferienwohnungen umwandeln. In beiden Bebauungsplänen auf Sylt und Norderney ist jedoch festgesetzt, dass je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen ist. Auf Norderney wurde zudem die Anzahl der Ferienappartements auf höchstens zwei je Wohngebäude begrenzt.

In beiden Verfahren machten die Kläger geltend, dass die in den Sondergebieten vorgesehene Nutzungsmischung nicht zulässig sei. Dauerwohnen und Ferienwohnen seien nicht miteinander vereinbar. Dies werde auch durch § 10 BauNVO belegt, welcher ebenfalls eine Nutzungsmischung nicht zulasse.

Die Vorinstanzen hatten jedoch keine Zweifel an der Wirksamkeit der Bebauungspläne und wiesen die Klagen ab. Die BauNVO verbiete nicht, das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet unter einem Dach zu kombinieren und hierfür ein bestimmtes Nutzungsverhältnis zueinander vorzuschreiben.