BGH zu Schönheitsreparaturen: Wieder siegen die Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am Mittwoch erneut mit dem leidigen aber immer noch praxisrelevanten Thema der Schönheitsreparaturen beschäftigt – ein weiteres Mal mit dem besseren Ausgang für Mieter (Urt. v. 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16): Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel wird nicht durch Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter gegenüber dem Vermieter wirksam.

Schließt der Mieter mit seinem Nachmieter eine Vereinbarung über die Übernahme von in der Wohnung verbleibenden Gegenständen gegen Abstandszahlung und Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten, kann der Vermieter hieraus keine Rechte herleiten. Insbesondere kann er vom Nachmieter keine Durchführung von Schönheitsreparaturen verlagen.

Der Mieter hatte im Jahr 2009 eine unrenovierte Wohnung von der Vermieterin angemietet. Beim Auszug 2014 führte er Schönheitsreparaturen durch – allerdings aus Sicht der Vermieterin mangelhaft. Diese ließ einen Maler nacharbeiten und verlangte die entstandenen Kosten von rund 800 Euro vom Mieter im Klageweg wegen schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturarbeiten.

Mietvertragsklausel unwirksam

Da es sich um eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren handelte, war der Mieter der Auffassung, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Er sei daher nicht zu deren Durchführung verpflichtet gewesen. Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung sei eine dem Mieter die Schönheitsreparaturen kompensationslos auflegende AGB-Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Dies hatte der VIII. Zivilsenat bereits 2015 in einem anderen Fall entschieden Az. (Urt. v. 18.03.2015, Az.VIII ZR 185/14).

Die Vermieterin berief sich hingegen auf eine zwischen dem Mieter und dem Vormieter geschlossene "Renovierungsvereinbarung“. Hierbei handelte es sich zum einen um eine typische Regelung über den Abstand bei der Wohnungsübergabe, zum anderen hatte sich der Mieter auch zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet. Die Vermieterin war der Ansicht, dass die BGH-Rechtsprechung daher nicht anwendbar sei und ihr ein Anspruch aus dieser "Renovierungsvereinbarung" zustehe.

BGH bleibt seiner Linie treu

Der BGH sieht dies anders und hält die vorliegende Schönheitsreparaturklausel zugunsten des Mieters für unwirksam. Aus der "Renovierungsvereinbarung" ergäbe sich nichts von seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 Abweichendes. Denn sie wirke ausschließlich zwischen den Vertragsparteien – also dem Mieter und dessen Vormieter. Solche Vereinbarungen seien nicht dazu gedacht, dem Vermieter über den Mietvertrag hinausgehende Rechte zu verschaffen. Daher sei der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen und ein Schadensersatzanspruch wegen Schlechtleistung scheide aus.

Der Wohnraummietrechtssenat bleibt damit seiner Linie treu. Schönheitsreparaturklauseln können ausschließlich dann wirksam sein, wenn (a) die Mietsache frisch renoviert und ohne Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben werde oder (b) wenn der Mieter für den davon abweichenden Zustand eine angemessene Kompensation (z.B. Mietfreiheit) erhält. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter begünstigen den Vermieter grundsätzlich nicht.

Die Entscheidung ist richtig. Zum einen wollen Mieter und Vormieter nur das Rechtsverhältnis zwischen ihnen regeln. Zudem werden sie die Übernahme der Renovierungsverpflichtung nur bei tatsächlich bestehender Verpflichtung des Vormieters gegenüber dem Vermieter begründen wollen. Im Zweifel wollen sie den Vermieter nicht begünstigen. In diesem Fall bedürfte es einer dreiseitigen Vereinbarung. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH in einem solchen Fall eine Verpflichtung des Mieters annehmen wird. Denn immer wenn man denkt, das Thema Schönheitsreparaturen sei abgehakt, stellen sich neue Sachverhalte und Rechtsfragen.

Der Autor Dominik Schüller ist Notar, Rechtsanwalt & Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei SAWAL & SCHÜLLER in Berlin und twittert regelmäßig zu immobilienrechtlichen Fragen unter twitter.com/ra_schueller.

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