BGH zu Kündigungsrecht des Vermieters: Vertragliche Beschränkung gilt auch für Käufer

Der Erwerber von vermietetem Wohnraum tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an die Stelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Er muss sich daher auch an Kündigungsbeschränkungen halten, die in dem Mietvertrag vereinbart wurden, so der Bundesgerichtshof (BGB) (Urt. v. 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13).

Der einstige Vermieter eines Berliner Wohnhauses hatte mit seinem Mieter vertraglich vereinbart, dass das Mietverhältnis seitens des Vermieters grundsätzlich nicht aufgelöst werden kann. Eine Ausnahme sollte nur bei wichtigen berechtigten Interessen gelten, wobei sich eine fristlose Kündigung dann nach den gesetzlichen Vorschriften richten solle.

Später wurde das Gebäude verkauft. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, hilfsweise gestützt auf § 573a BGB. Diese Norm bietet Vermietern ein vereinfachtes Kündigungsrecht, wenn sie selbst das Gebäude bewohnen und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Nachdem der neue Eigentümer zwei Wohnungen im Obergeschoss zusammengelegt hatte, lagen diese Voraussetzungen zwar vor. Allerdings könne sich der neue Vermieter hierauf nicht berufen, entschieden nun die Richter in Karlsruhe. Denn dieses vereinfachte Kündigungsrecht sei im Mietvertrag ausgeschlossen worden.

Eine Kündigung aus Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei allerdings nicht generell von dieser vertraglichen Beschränkung erfasst. Da das Berufungsgericht, das Landgericht (LG) Berlin, hierüber noch nicht entschieden hatte, verwies der BGH die Sache an eine andere Kammer des LG zurück.

una/LTO-Redaktion