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BGH zu Mietbeendigung durch GbR: Eigenbedarfskündigung deutlich gestärkt
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2/2: Sonderbehandlung für GbR bei Eigenbedarfsfällen
Zunächst hat sich der VIII. Zivilsenat der Frage gewidmet, ob sich eine GbR überhaupt auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen kann. Dies war streitig geworden, nachdem der BGH im Jahr 2001 die GbR für teilrechtsfähig erklärt hatte. Infolgedessen galt bei Mietverträgen seitdem die GbR selbst (und nicht ihre einzelnen Gesellschafter) als Vertragspartei. Bei anderen (rechtsfähigen) Gesellschaftsformen – z.B. GmbH oder Kommanditgesellschaften – ist anerkannt, dass diese im Regelfall keinen Eigenbedarf haben können, denn diese Gesellschaften können weder selbst irgendwo "wohnen", noch haben sie Angehörige, die ihrerseits eine Wohnung benötigen könnten. Nach der Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der GbR wäre es logisch konsequent gewesen, diesen Grundsatz auch auf sie zu übertragen.
Der BGH hat jedoch entschieden, dass eine GbR sich auf den Eigenbedarf der ihr angehörenden Gesellschafter berufen kann. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei aufgrund einer planwidrigen Lücke im Gesetz auch für diese Fälle analog anwendbar. Denn vor der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der GbR sei unstreitig gewesen, dass der Eigenbedarf auch von den Gesellschaftern angemeldet werden durfte. Diese waren alle gemeinsam Vermieter, da die Gesellschaft keine eigenen Rechtspersönlichkeit besaß.
Mit der rein gesellschaftsrechtlichen Entscheidung zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit sei jedoch keine Änderung dieser Rechtslage beabsichtigt gewesen. Schutzzweck der Norm sei auch nicht, den Mieter vor der Verdrängung aus seiner Wohnung durch eine potentiell unüberschaubare Anzahl von GbR-Gesellschaftern zu schützen – dies sei Ziel und Aufgabe des neuen § 577a Abs. 1a BGB. Das Risiko bei einer GbR als Vermieter sei nicht anders zu bewerten, als bei einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft auf Vermieterseite. Auch durch diese könne sich der Kreis der Eigenbedarfsberechtigten in gleichem Maße erweitern. Eine Schlechterstellung von GbR-Gesellschaftern sei daher nicht begründbar.
Kündigung wirksam trotz Verletzung der Anbietpflicht
Ungeschriebenes Kriterium der Eigenbedarfsprüfung war nach der bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter seiner Anbietpflicht gegenüber dem Mieter nachgekommen sein musste. Wurde zwischen Kündigung und Beendigung des Mietvertrages eine andere Wohnung frei, musste sie dem Mieter unabhängig von Lage, Größe und Miethöhe zur Anmietung angeboten werden. Bei Verstößen hiergegen wurde die Eigenbedarfskündigung über § 242 BGB als unzulässig und unwirksam erachtet.
Eine solche Konstellation lag in der heutigen Entscheidung ebenfalls vor, denn die GbR hatte der Mieterin eine freie Wohnung in dem Haus unstreitig nicht angeboten. Der BGH hat seine rigide Rechtsprechung zu dieser Frage jedoch ausdrücklich geändert. Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht führt nunmehr nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. Zwar kann dieser auch empfindlich hoch ausfallen, der Mietvertrag selbst ist durch die Eigenbedarfskündigung gleichwohl beendet.
Insgesamt hat der BGH die rechtliche Stellung der Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen somit deutlich gestärkt. Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfte sich das für die Mieter bemerkbar machen.
Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert zu immobilienrechtlichen Fragen unter twitter.com/ra_schueller.
Zitiervorschlag
Dominik Schüller, BGH zu Mietbeendigung durch GbR: . In: Legal Tribune Online, 14.12.2016 , https://www.lto.de/persistent/a_id/21467 (abgerufen am: 05.11.2024 )
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