BGH zur Wohnflächenabweichung: Das sch­nelle Ende der 10-Pro­zent-Recht­sp­re­chung

2/2: Aber: Kappungsgrenze gilt dennoch

Die Vermieterin unterlag dennoch, weil sie ihrem Verlangen zwar die tatsächliche Wohnungsgröße von über 200 qm zugrunde legen, die Zustimmung aber dennoch nur im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften verlangen durfte. Und das heißt: unter Beachtung der Kappungsgrenze von (hier in Berlin) maximal 15 Prozent innerhalb eines Dreijahreszeitraumes.

Der Vermieter kann also die Miete im Bestandmietverhältnis lediglich ordentlich nach § 558 BGB erhöhen. Stellt er fest, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als angenommen, kann er nur er jeweils bis zur Kappungsgrenze erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die größere Fläche erreicht ist.

Ein Recht, die Miete einmalig aufgrund der tatsächlichen Fläche einseitig zu erhöhen, hat der Vermieter nicht. Insbesondere verneint der BGH einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) durch die unzutreffende Wohnflächenangabe. Sein Argument: Die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche ist Sache des Vermieters.

Besser vorher Aufmaß erstellen

Viele Flächenangaben in Mietverträgen – ob als verbindlich oder unverbindlich angegeben – sind falsch. Fehler werden in der Regel von Vertrag zu Vertrag, von Mieter zu Mieter weitergegeben.

In Zeiten immer schwieriger werdender Mietanpassungen sowohl bei Bestandsmietverhältnissen als auch bei der Neuvermietung aus Vermietersicht fahrlässig. Jedenfalls bei Neuvermietung sollte man ein neues Aufmaß erstellen lassen.

Von der starren, für die Praxis sinnvollen 10-Prozent-Grenze bei der Mieterhöhung muss man sich verabschieden. Es bleibt abzuwarten, ob der VIII. Zivilsenat auch bei anderen starre Grenzen seine Rechtsprechung ändert. Auch die 10-Prozent--Grenze bei der Bewertung einer Flächenabweichung als Mietmangel ließe sich mit ähnlichen Argumenten hinterfragen.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht, WEG sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin