BGH zur Wohnflächenabweichung: Das sch­nelle Ende der 10-Pro­zent-Recht­sp­re­chung

Aus welchem Grund sich der VIII. Senat tatsächlich zu der 10-Prozent-Grenze äußern musste oder wollte, wird  sich vermutlich erst aus den Urteilsgründen ergeben. Laut der Pressemitteilung ging es im dem Verfahren, über das der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am Mittwoch zu entscheiden hatte, nämlich um eine deutlich höhere Flächenabweichung. Angemietet hatte die Mieterin eine Berliner 5-Zimmer-Wohnung mit 210,43 qm. Im Mietvertrag waren jedoch lediglich 156,95 qm angegeben – eine Abweichung von 35,9 Prozent.

Die Vermieterin verlangte nun vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro. 94,46 Euro begründete sie mit einer allgemeinen Mieterhöhung bis zur – für Berlin erst kürzlich bestätigten - 15-prozentigen Kappungsgrenze, weitere 213,31 Euro mit der Flächenabweichung von 33,95 Prozent. Letzteres verweigerte der Mieter, der nur der Mieterhöhung um 94,46 Euro zustimmte. Er bekam nicht nur vom AG Charlottenburg und vom LG Berlin, sondern am Mittwoch auch vom BGH Recht (Urt. vom 18. November, Az. VIII ZR 266/14)

BGH neu: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt

Der VIII. Zivilsenat  stellt fest, dass es im Rahmen des Mieterhöhungsanspruchs des Vermieters gemäß § 558 BGB nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme.

Der Vermieter solle so in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich im Rahmen der Bewertung der Ortsüblichkeit seien rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend, vertragliche Vereinbarungen – z.B. über die Wohnfläche – könnten hierfür nicht herangezogen werden.

Der Senat gibt damit seine bisherige 10-Prozent-Rechtsprechung auf, nach der Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (z.B. BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az: VIII ZR 138/06).

Der Vermieter muss sich künftig bei Mieterhöhungsverlangen also nicht mehr an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung unter 10 Prozent betragt. Er kann – und muss - sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Größe der Wohnung stützen. Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben ist, kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen, also niedrigeren Wohnfläche erhöhen.