Steuerrecht bei Vermietung über Airbnb & Co.: Die eigene Woh­nung als Urlaubs­do­mizil

In München steht das Oktoberfest kurz bevor. Mit dem Startschuss am 21. September erfahren auch Vermietungen der eigenen vier Wände über Homesharingportale wie Airbnb & Co. wieder Hochkonjunktur. Das traute Heim wird als Urlaubsdomizil angeboten, die damit erzielten Einnahmen finanzieren zeitgleich den eigenen Urlaub – bei großen Veranstaltungen wie Messen oder eben dem Oktoberfest sind Mieten zu erzielen, die den Wohnungsinhaber gar mit einem Gewinn aus dem Urlaub kommen lassen können. Diese Untervermietung ist in Deutschland bundesweit grundsätzlich erlaubt, wenn sie den regional festgelegten zeitlichen Rahmen einhält und mietrechtlich nicht untersagt ist.

Die Vermietung über Airbnb führt allerdings grundsätzlich zu steuerpflichtigen Einkünften nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Die Finanzbehörden haben dieses Thema zunehmend auf dem Radar, was auf Seiten der häufig nicht unternehmerisch tätigen Vermieter privaten Wohnraums zu erheblicher Verunsicherung führt. Der Einschätzung, dies fiele weder dem Finanzamt noch den Behörden auf, sollte mit der gebotenen Vorsicht begegnet werden. Die Finanzverwaltung macht mittlerweile durchaus Gebrauch von der Möglichkeit ein Auskunftsersuchen zu stellen, welches zwischenzeitlich sogar explizit in § 93 Abs. 1a Abgabenordnung (AO) fixiert ist.

Auskunftsersuchen an irische Steuerbehörde

Durch die Medien erfuhr die Öffentlichkeit am 4. Mai 2018 von einem Auskunftsersuchen an die irischen Steuerbehörden über Daten deutscher Airbnb-Vermieter. Das formell zuständige Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) hat, initiiert durch den Hamburger Finanzsenat mit Unterstützung des Bundesfinanzministeriums (BMF), eine sogenannte Gruppenanfrage an den EU-Sitz von Airbnb im irischen Dublin gestellt. Die Gruppenanfrage stützt sich vermutlich auf § 6 Abs. 1 S. 1 des EU-Amtshilfegesetzes in Steuersachen (EUAHiG) als Rechtsgrundlage. Denkbar wäre jedoch auch nachrangig Art. 26 Abs. 1 S. 1 Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)-Irland.

Voraussetzung einer solchen Anfrage ist, dass die ersuchten Auskünfte für Zwecke der deutschen Besteuerung voraussichtlich erheblich sein müssen (§ 4 Abs. 1 EUAHiG). Ausgeschlossen sind hingegen anlasslose Ermittlungen ins Blaue hinein, so genannte fishing expeditions. Zudem muss die Gruppe von Steuerpflichtigen, auf die sich der Sachverhalt bezieht, näher konkretisiert werden und es ist dazulegen, worin der Verdacht der Verletzung steuerlicher Pflichten besteht.

Die irische Steuerbehörde ist sodann gehalten die Daten unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb der gesetzlich fixierten, maximal sechsmonatigen Übermittlungsfrist nach § 5 Abs. 1 S. 1 EUAHiG zu übermitteln. Ob und zu welchem Datenaustausch es in diesem konkreten Fall kam, ist bisher nicht bekannt. Eine Anfrage der Partei Die Linke im Bundestag vom 25. September 2018 blieb mit dem Verweis auf Geheimhaltungsbestimmungen im EUAHiG sowie im DBA und auf das Steuergeheimnis unbeantwortet. Die Daten dürften heute aber bereits vorliegen.

BayVGH: Keine Kontrolle ins Blaue hinein

Über München weiß man schon mehr: Dort ist nach § 4 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) insbesondere dann von einer Zweckentfremdung auszugehen, wenn der Wohnraum für mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. So wurden im Jahr 2018 durch Außendienstmitarbeiter in München 18.057 Wohneinheiten überprüft und knapp 3.000 Verfahren eingeleitet. 370 Wohnräume mit insgesamt 24.090 Quadratmetern wurden auf diesem Wege der Zweckentfremdung entzogen.

Mit Bescheid vom 1. August 2018 verlangte die Stadt München Auskunft von Airbnb über alle Inserate, die zwischen dem 1. Januar 2017 und dem 1. August 2018 mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr tatsächlich gebucht wurden. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts (VG) München muss Airbnb diese Daten über die illegal vermieteten Wohnräume preisgeben und wies die gegen den Auskunftsbescheid gerichtete Klage von Airbnb ab (Urt. v. 12.12.2018, Az. M 9 K 18.4553).

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) hat die Berufung von Airbnb gegen die Entscheidung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung zugelassen (Beschl. v. 20.08.2019, Az. 12 ZB 19.333). Nach Ansicht des BayVGH muss sich die Stadt nach den gesetzlichen Vorgaben der Zweckentfremdung sowie des Telemediengesetzes auf den Einzelfall beschränken, was jeweils einen konkreten personen- oder objektbezogenen Anfangsverdacht voraussetzt. Eine generelle und flächendeckende Datenerhebung auf Vorrat komme nicht in Betracht. Es läge keine Befugnis vor, die Rechtstreue der Bürger einer allgemeinen Kontrolle ins Blaue hinein zu unterziehen.

Die endgültige Entscheidung diesbezüglich steht daher noch aus. Gleichwohl ist festzuhalten, dass über viele Wege versucht wird, Informationen über Vermieter zu erhalten. So tauschen die Landeshauptstadt München und die Finanzbehörden ihre jeweiligen Erkenntnisse über Vermieter regelmäßig aus.

Steuerliche Einordnung der Vermietungseinkünfte

Fest steht aber: Wer seine – auch selbstgenutzte – Wohnung ganz oder teilweise vermietet, erzielt damit grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (Bundesfinanzhof, BFH, Urt. v. 04.03.2008, Az. IX R 11/07). Gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG liegen dagegen nur vor, wenn neben der eigentlichen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen wie beispielsweise die Gestellung von Mahlzeiten erbracht werden. Bei geringfügigen Einnahmen aus einer vorübergehenden Vermietung bis 520 Euro im Kalenderjahr darf von einer Besteuerung abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

Dieser Betrag ist sehr schnell erreicht. Dann muss der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt werden. Dies führt dazu, dass ein bei nur einem Arbeitgeber beschäftigter Arbeitnehmer, der in der Regel keine Einkommensteuererklärung abgeben muss, durch die Vermietungseinkünfte nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG erklärungspflichtig wird. Die Erklärung muss fristgerecht bis 31. Juli des Folgejahres abgegeben werden. Wird die Frist nicht eingehalten und ergibt sich eine Steuernachzahlung, kann schon die Nicht- oder verspätete Abgabe der Erklärung eine Steuerhinterziehung gemäß § 370 Abs. 1 AO darstellen.

Auch eine kurzfristige Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, da der Befreiungstatbestand des § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) aufgrund der Einschränkung in Satz 2 nicht greift. Bei Bruttoumsätzen (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer) bis 17.500 Euro im Kalenderjahr kann jedoch die Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 UStG Anwendung finden, sodass die Umsatzsteuer nicht erhoben würde.

Wenn ein Anwalt vermietet

Ein aktueller Fall vom 2. August 2019 zeigt, dass die Städte gegen die Zweckentfremdung auch aktiv mit Bußgeldern vorgehen. So hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt die Geldbuße i.H.v. 6.000 Euro für die Vermietung in vier Fällen jeweils über mehrere Tage für bis zu 150 Euro pro Nacht bestätigt (Beschl. v. 02.08.2019, Az. 2 Ss-OWI 438/19). Auch in München wurde einem Vermieter eine Geldbuße von 33.000 Euro vom Amtsgericht München für eine Vermietungstätigkeit über 22 Monate auferlegt (Beschl. v. 28.09.2017, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16, rkr).

Sollten gar Rechtsanwälte auf die Idee kommen, ihre Wohnungen zu vermieten, gefährden sie wohl zunächst nicht unmittelbar wegen dieser Steuerhinterziehung ihre Zulassung. Möglich und nicht unwesentlich einschneidend sind jedoch eigenständige Verurteilungen durch das Anwaltsgericht oder eine Rüge durch den Kammervorstand der jeweils zuständigen Rechtsanwaltskammer.

Letzter Ausweg Selbstanzeige?

Betroffene Vermieter müssen zur Abwendung steuerstrafrechtlicher Konsequenzen die Möglichkeit der Abgabe einer strafbefreienden Selbstanzeige gemäß § 371 Abs. 1 AO prüfen, um rechtzeitig Straffreiheit bezüglich der begangenen Steuerhinterziehung nach § 370 AO zu erlangen. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist allerdings nicht mehr möglich, sofern bereits Tatentdeckung gemäß § 371 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 AO eingetreten ist.

Das laufende Auskunftsersuchen des BZSt dürfte dabei noch nicht als Tatentdeckung zu werten sein. Dies ändert sich allerdings spätestens mit der Weiterleitung der steuererheblichen Informationen an die zuständigen Finanzämter und dem daran anknüpfenden Abgleich mit den jeweiligen Steuerakten. Ist die Tat entdeckt, wird durch die Selbstanzeige dennoch selten etwas verschlimmert. Denn auch eine missglückte Selbstanzeige wird zumindest strafmildernd berücksichtigt.

Der Autor Maximilian Krämer ist als Rechtsanwalt für die auf Steuer- und Steuerstrafrecht spezialisierten Kanzlei Dinkgraeve Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB in München tätig.