BGH zu hohen Heizkosten : Mieter müssen Kosten wegen Leerstands mittragen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Umlage von Warmwasserkosten auf eine Mieterin in einem Haus mit hohem Leerstand für rechtens erklärt. Damit durfte die klagende Wohnungsbaugenossenschaft die Mehrkosten, die die Heizungsanlage aufgrund des Leerstands verursachte, jedenfalls teilweise abwälzen. Die Richter folgten dem Argument der Mieterin nicht, wonach Vermieter in einem solchen Fall nur nach Wohnfläche umlegen dürften und nicht nach Verbrauch (Urt. v. 10.12.2014, Az. VIII ZR 9/14).

Die Genossenschaft hatte für das Abrechnungsjahr 2011 die angefallenen Warmwasserkosten in Höhe von fast 8.000 Euro 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen, 50 Prozent nach Verbrauch umgelegt. Dies entsprach der Regelung in § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Das betreffende Haus stand fast leer und sollte im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden. Für die verbliebenen Mieter wurde es so teuer.

Auch bei Leerstand Berechnung nach § 8 HeizkostenV

In dem Fall, der nun in Karlsruhe landete, errechnete die Genossenschaft knapp 1.200 Euro. Allerding stellte sie der Mieterin "aus Kulanz" nur die Hälfte in Rechung. Auch das war der Bewohnerin zu viel, weshalb sie sich weigerte, zu zahlen. Die Genossenschaft hätte hier nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen, meinte sie.

Nach der Entscheidung von Mittwoch wird die Mieterin die Rechnung allerdings begleichen müssen. Denn die Karlsruher Richter urteilten, dass es bei der Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bleibt, obwohl die auf mehrere Wohnungen angelegte Heizungsanlage durch die hohen Leerstände zu höheren Warmwasserkosten führt. So müssten die Kosten auch hier zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umgelegt werden.

Der BGH widersprach auch der Ansicht des Berufungsgericht, dem Landgericht (LG) Frankfurt (Oder), welches eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV in Betracht gezogen hatte. Die Norm trägt Vermietern auf, einen anteiligen Verbrauch zu ermitteln, wenn der tatsächliche etwa wegen Geräteausfalls nicht erfasst werden kann. Die mit dieser Regelung erfassten Fälle seien jedoch mit diesem nicht vergleichbar, entschieden die BGH-Richter.

Berechnungen können im Einzelfall unverhältnismäßig sein

Das Urteil von Mittwoch bedeutet für Vermieter allerdings keinen "Freifahrtschein". Denn der BGH mahnte an, dass die Vorgabe des § 8 Abs. 1 HeizkostenV in Einzelfällen unverhältnismäßig sein können. Sofern eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben sei, könne dem mit einer Anspruchsbegrenzung nach dem Prinzip von Treu und Glauben, § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Rechnung getragen werden.

Für den zu entscheidenden Fall schlossen die Richter einen solchen Härtefall allerdings aus. Der errechnete Betrag sei für die Mieterin nicht völlig untragbar, hieß es. Außerdem habe die Genossenschaft den Beitrag im Anschluss halbiert, obwohl sie selbst beträchtliche Kosten zu tragen habe, welche sie ebenfalls hinzunehmen habe.

una/LTO-Redaktion