Mieterhöhungsverlangen: Begründung mit "Typengutachten" ausreichend

Auch den meisten Mietern ist bewusst, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete nicht für alle Ewigkeiten gelten kann, sondern der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Miete in gewissem Umfang regelmäßig zu erhöhen. § 558 BGB sieht daher vor, dass der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal aber um 20 % (so genannte Kappungsgrenze) erhöhen kann, wenn bestimmte Fristen eingehalten werden. So kann die Miete theoretisch alle 15 Monate angepasst werden.

Nach § 558 a Abs. 2 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mieterhöhung nachvollziehbar zu begründen. Dazu kann auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder auch auf drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden. Die aufwändigste und teuerste Möglichkeit des Vermieters, die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen, ist ein Sachverständigengutachten., dessen Einholung allerdings in einigen Fällen nicht zu vermeiden ist.

In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte eine Immobiliengesellschaft aus Bad Homburg von einem ihrer Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und zur Begründung der Ortsüblichkeit der verlangten Miete auf ein Sachverständigengutachten verwiesen. Problematisch war jedoch, dass sich das Gutachten nicht auf die Wohnung der Mieterin selbst, sondern lediglich auf eine vergleichbare Wohnung bezog. Vermutlich war dieses von der Immobiliengesellschaft für eine Vielzahl von Mieterhöhungen oder im Rahmen eines anderen Verfahrens erstellt worden.

Da die Mieterin die hiermit begründete Mieterhöhung für formell unwirksam hielt, traf man sich zwei Jahre später beim VIII. Senat des BGH, obwohl die Mieterin bereits bei Amtsgericht und Landgericht mit ihrer Ansicht unterlegen war.

Auch der VIII. Senat vertritt mit seinem Urteil vom 19.05.2010 (Az. VIII ZR 122/09) die Auffassung, dass ein so genanntes "Typengutachten" für die Begründung einer Mieterhöhung herhalten dürfe, wenn dieses verallgemeinerungsfähige Angaben enthalte und die Wohnungen, um welche es tatsächlich geht und die Wohnung, auf die das Gutachten sich bezieht, vergleichbar sind. Denn auch in einem solchen Fall könne der Mieter überprüfen, ob das Erhöhungsverlagen des Vermieters im ortsüblichen Rahmen liege. Nach Auffassung des BGH dürfen die Wohnungen des "Typengutachtens" auch aus dem Bestand des Vermieters stammen.

Das Urteil vereinfacht es insbesondere für Vermieter größerer Anlagen, mit einem einzigen Gutachten eine Vielzahl von Mieterhöhungen zu begründen, wenn nicht auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden kann.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in einer Berliner Anwaltskanzlei.