Bundesregierung beschließt Stärkung der Bauherrenrechte: Mehr Fle­xi­bi­lität, weniger Streit

2/2: Prognose der Bauunternehmen gegenüber Verbrauchern

Der Verbraucherbauvertrag erfasst Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern über den Bau eines Gebäudes oder ehebliche Umbaumaßnahmen an einem Gebäude. Für Verbraucherbauverträge werden in Ergänzung des Bauvertrages weitestgehend zwingende Sonderreglungen zugunsten der Verbraucher mit erhöhten Belehrungspflichten der Unternehmen geschaffen.

Der Gesetzesentwurf sieht ein zweiwöchiges Widerrufsrecht vor. Belehrt der Unternehmer den Verbraucher nicht oder fehlerhaft soll die Widerrufsfrist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss ausgedehnt werden. Verbraucherbauverträge müssen nach dem Regierungsentwurf zusätzlich verbindliche Angaben zum Zeitpunkt oder Zeitraum der Fertigstellung beinhalten und der Bauunternehmer hat eine vertragsgegenständliche Baubeschreibung zu stellen, deren Inhalte gesetzlich vorgeschrieben sind. So muss die Baubeschreibung etwa Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard beinhalten. Abschlagszahlungen sollen nur noch höchstens 90 Prozent der vereinbarten Vergütung ausmachen können und vom Verbraucher verlangte Zahlungssicherheiten werden auf die nächste Abschlagszahlung, höchstens jedoch auf 20 Prozent der Vergütung begrenzt.

Architekten und Ingenieure nicht mehr direkt in Anspruch nehmen

Architekten- und Ingenieurverträge werden vom Gesetzentwurf als eigenständiger Vertragstypus neben dem Bauvertrag abgegrenzt. Das Anordnungsrecht des Auftraggebers von Bauverträgen soll jedoch entsprechend Anwendung finden. Hierdurch wird der Bauherr nun auch gegenüber Architekten und Ingenieuren zu Änderungen über die bisherigen Ausnahmefälle hinaus berechtigt.

Neu ist, dass dem Auftraggeber nach Erhalt der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung ein zweiwöchiges Sonderkündigungsrecht eingeräumt wird. Aber auch Architekten und Ingenieure sollen sich ordentlich vom Vertrag lösen können, wenn die Zustimmung des Auftraggebers zur Planungsgrundlage oder Kosteneinschätzung trotz Fristsetzung ausbleibt. In beiden Fällen sind jeweils nur die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen zu vergüten. Architekten- und Ingenieurverträgen müssen künftig schriftlich gekündigt werden.

Mängel durch Bauüberwachungsfehler sollen nach dem Regierungsentwurf vornehmlich durch den fehlerhaft ausführenden Bauunternehmer behoben werden. Erst wenn diesen erfolglos eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt wurde, sollen Architekten und Ingenieure wegen ihrer unzureichenden Bauüberwachung in Anspruch genommen werden. Ziel ist es, zunächst den eigentlichen Verursacher in die Verantwortung zu nehmen. Bauherren nehmen Architekten und Ingenieure aufgrund ihrer Haftpflichtversicherung derzeit oftmals direkt in Anspruch.

Bauträgervertrag ohne neue Anordnungs- und Widerrufsrechte

Der Regierungsentwurf ordnet den Bauträgervertrag schließlich entsprechend der bisherigen Rechtsprechung für die Bauverpflichtung als Bauvertrag  ein, so dass die geplanten Änderungen zum Bauvertragsrecht auch den Bauträgervertrag treffen werden. Ausgeschlossen werden allerdings unter anderem die Anordnungs- und Widerrufsrechte des Auftraggebers sowie die Begrenzung von Abschlagszahlungen auf 90 Prozent.

Bauherren und Bauunternehmer sollten sich bereits jetzt mit den bevorstehenden Änderungen vertraut machen, um für die Gesetzesverabschiedung gerüstet zu sein. Vom neuen Bauvertragsrecht wird jedes Bauvorhaben in Deutschland betroffen sein und jedes Vertragsmuster wird auf die neuen gesetzlichen Leitbilder anzupassen sein.

Rechtsanwalt Dr. Oliver Kerpen ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht am Standort Köln der Wirtschaftskanzlei CMS. Er berät deutsche und internationale Mandanten bei der Projektentwicklung, in gerichtlichen und schiedsgerichtlichen Auseinandersetzungen sowie bei Unternehmenstransaktionen in der Baubranche.