BGH stärkt Mieterrechte: Keine Angst vor astro­no­mi­schen Betriebs­kosten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. In seinem Urteil am Mittwoch hat er die Darlegungs- und Beweislastverteilung dem Vermieter auferlegt und dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die Ablesedokumente und Abrechnung in einem Mehrfamilienhaus zugesprochen (Urt. v. 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17).

Eine besonders böse Überraschung brachte die Betriebskostenabrechnung für den Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im südhessischen Heppenheim. Er sollte 5.000 Euro Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 nachzahlen. Der Grund für die ungewöhnlich hohe Nachzahlung: Er soll angeblich fast die Hälfte der Heizenergie des gesamten Mehrfamilienhauses verbraucht haben – dabei machte seine 94 qm Wohnung nur gerade mal 13 Prozent der gesamten Wohnfläche aus.

Der Mieter forderte daraufhin die Vorlage der Ablesebelege der Verbrauchseinheiten für die übrigen Wohnungen und verweigerte die Nachzahlung. Daraufhin klagte der Vermieter seine berechnete Forderung gegen den Mieter ein und gewann den Prozess sowohl vor dem Amts-  als auch vor dem Landgericht.

BGH: Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter

Die Vorinstanzen hatten insbesondere deshalb zugunsten des Vermieters entschieden, da aus ihrer Sicht der Mieter nicht konkret dargelegt habe, weshalb die ihm berechneten Heizkosten nicht richtig seien. Zudem sei unklar, welche Vorteile sich der Mieter mit der Einsicht in die Abrechnungsbelege für die weiteren Wohnungen erhoffe.

Der BGH sieht das nun anders. Er stellt klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für Betriebskostenabrechnungsforderung – einschließlich deren Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung auf die Mieter beim Vermieter liegt.

Der BGH fand klare Worte für die Entscheidungen der Vorinstanz. Es sei verfehlt, dass das Berufungsgericht vom Mieter objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte der Unrichtigkeit der Abrechnung des Vermieters verlangt habe. Denn nicht der Mieter habe die Unrichtigkeit der Abrechnung dazulegen und zu beweisen, sondern der Vermieter.

Daher hätten die Vorinstanzen sich zumindest von der Zuverlässigkeit und Richtigkeit der vom Vermieter vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen müssen. Der vermieterseitig angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweis hätte daher erhoben werden müssen.

Recht auf Einsicht – kein besonderes Interesse erforderlich

Zudem sei der Mieter zur Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen, da ihm die verlangten Abrechnungsunterlagen nicht vollständig zur Verfügung gestellt worden seien. Der Mieter habe ein Recht, die gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB erstellte Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu prüfen und hierzu alle erforderlichen Unterlagen vom Vermieter einzusehen.

Dies schließe auch die Belege zu den Einzelverbrauchsdaten der übrigen Mieter im Haus ein. Dies sei bereits deshalb erforderlich, da der Mieter nur so prüfen könne, ob der Gesamtverbrauchswert des Gebäudes mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme.

Das von den Vorinstanzen geforderte "besondere Interesse" an der Belegeinsicht sei insoweit nicht erforderlich – ein "allgemeines Interesse" genüge – so der BGH.  Der für das Mietrecht zuständige VIII. Senat hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen.

Restrisiken für Mieter

Auf den ersten Blick erleichtert die Entscheidung die Durchsetzung von Mieteransprüchen gegen fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen. Insbesondere bei Nachforderungen, die völlig von den Vorjahren abweichen, sollte die Forderung überprüft werden.

Allerdings birgt ein solcher Streit auch weiterhin Risiken für den Mieter, da die Kosten für die Beweisaufnahme vom Mieter zu tragen sind, wenn er im Ergebnis verliert. Auf den zweiten Blick bleibt weiterhin die Schwierigkeit auf Mieterseite, die Abrechnung- und Abrechnungsunterlagen zu prüfen und Fehler zu finden. Die meisten Vermieter lassen die Belegeinsicht im erforderlichen Umfang zu.

Der Mieter ist jedoch – auch zeitlich – nicht selten mit der Prüfung überfordert Für Rechtsanwälte ist die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen einschließlich der Belege mit einem hohen Zeitaufwand verbunden. Die hierdurch entstehenden Kosten und Risiken scheuen viele Mieter. Es ist unwahrscheinlich, dass die Quote der mieterseitig gewonnenen Betriebskostenklagen durch diese BGH-Entscheidung merklich ansteigen wird.

Der Autor Dominik Schüller ist Notar und Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei Sawal und Schüller in Berlin. Zu immobilienrechtlichen Fragen twittert er auch regelmäßig.