OLG Hamm zu Pachterhöhung: Besser sofort clever ver­han­deln

Der Pachtzins sogenannter Altverträge kann aufgrund einer Steigerung der Lebenshaltungskosten und des Durchschnittspachtpreises anzupassen sein, nicht aber aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm beschlossen und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Paderborn bestätigt (Beschl. v. 05.01.2016, Az. 10 W 46/15).

Der Antragsteller erbte 2009 Ackerland in Salzkotten, die sein Rechtsvorgänger mit Verträgen aus 2006 und 2007 bis zum Jahre 2030 für einen Pachtzins von ca. 4.100 Euro jährlich an die Antragsgegnerin verpachtet hatte. Der schriftliche Pachtvertrag sah hierbei folgende Klausel zu Änderung des vereinbarten Pachtzinses vor:

"Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein in dem Maße, dass der vereinbarte Pachtpreis für den Verpächter oder Pächter nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Pachtpreis neu festgesetzt wird."

Nur Erhöhung von 20 Prozent in Ordnung

Im Jahre 2013 hatte der Verpächter von der Frau verlangt, einer 40-prozentigen Erhöhung des Pachtpreises auf etwa 5.800 Euro jährlich zuzustimmen und darauf verwiesen, dass in der Zeit nach Vertragsschluss die Lebenshaltungskosten, die allgemeinen Pachtpreise und insbesondere die bei einer Neuverpachtung zu erzielenden Preise gestiegen seien, was die von ihm verlangte Preisanpassung rechtfertige.

Das AG Paderborn hatte eine 20-prozentige Pachtpreiserhöhung als gerechtfertigt angesehen und den jährlichen Pachtzins auf ca. 5.000 Euro festgesetzt. Der Verpächter bestand aber auf die 40 Prozent.

Seine Beschwerde blieb vor der OLG aber ohne Erfolg. Die Vertragsklausel zur Änderung des Pachtpreises stelle zwar eine wirksame Konkretisierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschrift des § 593 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, entschied der Senat. Auf die bei einer Neuverpachtung erzielbaren, höheren Pachtpreise sei in diesem Zusammenhang aber nicht abzustellen.

Faktoren werden bei Verhandlungen berücksichtigt

Eine Preisanpassung setze demnach voraus, dass der vereinbarte Pachtpreis aufgrund geänderter wirtschaftlicher und geldlicher Verhältnisse nicht mehr angemessen sei. Eine Änderung der insoweit maßgeblichen Verhältnisse habe der Verpächter mit den seit Vertragsschluss um 13 Prozent gestiegenen Lebenshaltungskosten und den in diesem Zeitraum um 26 Prozent gestiegenen durchschnittlichen Pachtpreisen schlüssig dargelegt. Aufgrund dieser Umstände habe das Landwirtschaftsgericht eine 20-prozentige Steigerung als angemessen ansehen dürfen.

Anderes gelte aber bei dem höheren Preis für Neuverpachtung. Wenn die Parteien den Pachtpreis eines neuen Pachtvertrages aushandelten, berücksichtigten sie regelmäßig bereits Faktoren wie eine zukünftig erwartende Preissteigerung bei Verpachtungen, eine voraussehbare oder zu erwartende Inflation und auch die Dauer einer vertraglichen Bindung, befanden die Richter.

Mit diesen Faktoren könne deshalb nicht auch eine Preisanpassung begründet werden. Hinzu komme, dass kurzfristige spekulative Erwägungen zu zeitweise höheren Pachtpreisen bei einer Neuverpachtung führen könnten, einer Vertragsanpassung aber nur der von kurzfristigen Tendenzen und individuellen Ausschlägern bereinigte Durchschnittspreis zugrunde gelegt werden dürfe.

acr/LTO-Redaktion