Betriebskosten: Alle Jahr wieder zum 31. Dezember

2/2: Räumung bei Zahlungsverweigerung

Hat der Vermieter wirksam die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht, birgt der Beschluss des BGH vom 16. Oktober 2012 (Az. VIII ZR 360/11) ein enormes Risiko für den Mieter. Verweigert er nämlich die Zahlung, weil er sie (fälschlich) für zu hoch hält, kann der Vermieter fristlos oder fristgerecht kündigen, sobald ein ausreichender Rückstand erreicht ist. Dies kann bereits nach wenigen Monaten der Fall sein.

Der Vermieter muss nach Auffassung des VIII. Zivilsenats nicht zunächst den Rückstand einklagen, sondern kann sogleich kündigen und Räumungsklage einreichen. Für den Vermieter ist eine solche Kündigung allerdings ebenfalls riskant, da er die Vorauszahlungen ja nur erhöhen darf, wenn seine Abrechnung formell und materiell wirksam war. Erweist sich die Erhöhung als (teilweise) fehlerhaft, können Kündigung und Räumungsklage kippen.

Vermieter darf auch eigenes Schneeschippen berechnen

Streit gab es häufig über die Berechnung von Eigenleistungen eines Privatvermieters wie Reinigung, Gartenpflege oder Schneebeseitigung. Erst kürzlich hat Karlsruhe dazu festgestellt, dass Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen dürfen (Urt. v. 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Denn unbestritten hätte er auch eine Firma mit den Arbeiten beauftragen können.

Immer wieder bringen Vermieter außerdem Posten in die Abrechnung ein, die gar nicht der Mieter zu tragen hat. Solche falschen Berechnungen sind behebbare materielle Fehler (Urt. v. 31.01.2012, Az. VIII ZR 335/10).

In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es neben Wohnungen auch Büroräume oder Ladenlokale. Verursachen die Gewerbemieter mehr Nebenkosten als Wohnraummieter, muss dies bei der Abrechnung berücksichtigt werden. Bevor die Kosten verteilt werden, muss dann unter Umständen  eine Position für die Gewerbemieter abgezogen werden. Dies muss sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben. Unterlässt der Vermieter diesen Vorwegabzug, ist die Abrechnung lediglich materiell  fehlerhaft und nicht generell unwirksam (Urt. v. 7.12.2011, Az. VIII ZR 118/11).

BGH nicht per se mieterfreundlich

Häufig bemängeln Mieter, dass die einzelnen Betriebskostenpositionen überteuert seien. Gern diskutiert werden Versicherungen, Hausmeister- und Reinigungsarbeiten sowie Aufzugskosten. Tatsächlich ist der Vermieter – auch und gerade weil es nicht sein Geld ist – verpflichtet, wirtschaftliche Entscheidungen zu treffen. Völlig überteuerte Hausmeisterverträge muss der Mieter nicht dulden.

Allerdings ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, stets den billigsten Vertrag abzuschließen und ständig Preisvergleiche durchzuführen. Wenn der Mieter der Meinung ist, einzelne Abrechnungspositionen seien zu hoch, muss er mehr tun, als die Kosten zu bestreiten und auf von den Mietervereinen überregional ermittelte Durchschnittswerte zu verweisen (BGH, Urt. v. 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10).

Der Mieter muss praktisch Vergleichsangebote einholen und damit nachweisen, dass der Vermieter die Leistung konkret billiger hätte einkaufen können. Für den Mieter keine leichte Aufgabe, so dass das Wirtschaftlichkeitsgebot in der Praxis zwar ein beliebtes Argument, jedoch kein scharfes Schwert ist.

Begleicht der Mieter eine Betriebskostennachforderung oder zahlt der Vermieter ein Guthaben zurück, so ist dies für sich genommen kein Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urt. v. 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09). Der Mieter kann trotz Zahlung die Betriebskostenabrechnung überprüfen und Fehler bemängeln. Bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter hingegen die Möglichkeit, eigene Fehler zu seinen Gunsten zu korrigieren.

Der BGH ist übrigens nicht per se mieterfreundlich, wie teilweise kolportiert wird. Die Mehrzahl seiner Entscheidungen sind in letzter Zeit tendenziell zugunsten der Vermieter ergangen.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.