Mietverbot: Touristen raus aus den Innenstädten

12.12.2011

Wohnraumvermietung an Touristen ist in Großstädten wirtschaftlich attraktiv. Doch was Vermieter freut, ärgert andere. Nachbarn stören sich an erhöhten Lärmbelästigungen und Bürger am sinkenden Angebot freier Appartements. In Hamburg geht man nun gegen die kurzfristige Vermietung stärker als bisher vor. Dominik Schüller über ein längst vergessenes Verbotsgesetz.

Besonders in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München hat sich in den letzten Jahren ein kaum mehr aufzuhaltender Trend durchgesetzt. Statt sich bei Ihren Städtereisen in Hotels einzumieten, gehen viele Touristen dazu über, von Privatpersonen zentral gelegene Appartements für ihren Urlaub anzumieten. Im Internet gibt es eine Vielzahl von Portalen, die Touristen und Wohnungseigentümer zusammenbringen.

Hieraus scheint sich eine Win-Win-Situation zu ergeben. Der Vermieter erhält deutlich mehr Miete, als er von einem "normalen" Wohnraummieter bekäme und die Touristen – häufig Gruppen von mehreren Personen – sparen im Vergleich zum Hotelaufenthalt Geld. Portale wie "Wimdu" oder "9flats" bieten etwa für Berlin Appartementpreise ab 40 Euro für zwei Personen an.

Das klingt verlockend im Vergleich zu alternativen Übernachtungspreise um die 100 Euro für ein Hotelzimmer. Alle könnten sich also freuen.

Zweckentfremdungsgesetz weiterhin gültig

Doch in Hamburg haben die findigen Appartementvermieter womöglich die Rechnung ohne den Wirt, nämlich die zuständigen Bezirksämter, gemacht. In der Elbstadt existiert bereits seit 1982 das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (HmbWoSchG). Nach § 9 darf Wohnraum im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg anderen Zwecken als den zum längeren Wohnen nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zugeführt werden, sofern die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Sinn und Zweck des Gesetzes ist es, die knappen Ressourcen für Wohnraummieter zu sichern. Die Stadt im Norden hat kurzum das ihr zustende Recht ausgeübt und festgelegt, dass Wohnraum in Hamburg bis auf Weiteres als knapp eingestuft wird. Die entsprechende Rechtsverordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 7. Dezember 1971 ist nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (Urt. v. 25.5.2007, Az. 1 Bf 383/05) auch weiterhin gültig.

Mindestens 1.500 Fälle verbotener Vermietung

Nach einer Untersuchung des Hamburger Mietervereins "Mieter helfen Mietern" werden mindestens 1.500 Hamburger Wohnungen an Touristen vermietet und damit dem Wohnraummarkt vorenthalten. Während die Hamburger also extreme Probleme haben, im Stadtbereich eine geeignete Unterkunft zu finden, freuen sich die Hamburgbesucher über zentral gelegene und günstige Übernachtungsmöglichkeiten. Ein eigens hierfür angestellten Student soll nach Medienberichten durch wochenlange Recherche in diversen Vermietungsportalen und durch Hinweise von Nachbarn die illegalen Vermietungen aufgedeckt haben.

Diese Fälle sollen nur konsequent zur Anzeige gebracht werden. Die Bezirksämter gingen gegen die mit Ordnungsgeld bewährten Verstöße bislang – auch aufgrund von Personalmangel – nur zögerlich vor. Nach dem Bericht des Hamburger Abendblattes ist damit jetzt Schluss. Der stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD Bürgerschaftsfraktion, Andy Grote, sowie der Vorsitzende des Stadtentwicklungsausschusses und CDU-Vizefraktionschef, Hans-Detlef Roock, forderten mehr Personal für die Bezirksämter, um gegen Verstöße gegen das HmbWoSchG besser vorgehen zu können. Immerhin können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängt werden.

Verbot der Zweckentfremdung als politisches Instrument

Das Problem ist nicht nur auf Hamburg beschränkt. Auch in anderen Bundesländern regt sich Widerstand gegen die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Besonders in Großstädten steigen seit Jahren die Mieten an. Eine Verknappung des Wohnraumes führt dabei zwangsläufig zu einem zusätzlichen Anstieg der Mietpreise. Das Thema "Miethöhe" wird sicherlich, wie bereits beim Berliner Wahlkampf zum Abgeordnetenhaus 2011, auch bei der nächsten Bundestagswahl 2013 eine zentrale Rolle im Wahlkampf spielen. In Berlin galt beispielsweise bis zum Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 13.03.2003 (Az. 5 B 253.02) ebenfalls ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen, das aktuell wieder in die politische Diskussion geraten ist.

Nach dieser Entscheidung tritt eine Verordnung über das Zweckentfremdung automatisch außer Kraft, wenn ein Ende der Mangellage deutlich geworden und das Zweckentfremdungsverbot daher entbehrlich ist. In der Konsequenz bedeutet das, dass eine solche Verordnung grundsätzlich immer nur dann rechtmäßig ist, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen der Wohnungsknappheit weiterhin gegeben sind. Ob dies auf die Hamburger Fälle auch heute noch zutrifft, muss überprüft werden. Sollte dies der Fall sein, wäre eine Vermietung von Wohnraum an Touristen in Hamburg auch nach den obersten Verwaltungsrichter als öffentlich-rechtlich unzulässig einzustufen und könnte mit Ordnungsgeldern belegt werden.

Wohnungseigentümer können es selbst regeln

Am Rande sei auf folgendes bei der Vermietung an Feriengäste hingewiesen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in Fragen, die das Wohnungseigentumsrecht betreffen, in den letzten Jahren häufiger mit der Frage der Zulässigkeit der Vermietung von Wohneigentum an Touristen beschäftigt. In seinem Urteil vom 15.01.2009 (Az. V ZR 72/09) hatte der 5. Zivilsenat entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste grundsätzlich als Teil der zulässigen Wohnnutzung anzusehen ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft intern nichts anders vereinbart hat. Diese Rechtsprechung hat das Karlsruher Gericht in seiner Entscheidung vom 01.10.2010 (Az. V ZR 220/09) wiederholt. Der BGH hat damit bekräftigt, dass die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Touristen und andere kurzfristige Mieter jedenfalls im Wohnungseigentumsrecht begrifflich "Wohnnutzung" und keine "gewerbliche Nutzung" ist.

Für die Hamburger Fälle wird dieses Argument vermutlich wenig nützen, da bereits das HmbWoSchG die kurzfristige Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer als Zweckentfremdung definiert. In anderen Bundesländern wird man als Vermieter sowohl wohnungseigentumsrechtlich als auch öffentlich-rechtlich im Vorfeld prüfen müssen, ob eine Vermietung an Touristen zulässig wäre. Es ist allerdings unklar, ob eine solche Nutzungsüberlassung auf Dauer zulässig bleibt. Die politischen Vorzeichen sprechen eher für eine Wiedereinführung von Zweckentfremdungsverboten auch in anderen Großstädten.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt ohnehin der Weg, durch geeignete Beschlüsse und Maßnahmen der unliebsamen Vermietung an Touristen einen Riegel vorschieben.

Berlinbesuchern und anderen Touristen kann man also nur raten, das wirtschaftlich attraktive Alternativangebot zu teuren Hotelaufenthalten zu nutzen solange es noch geht.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.