BGH zu Mietverträgen mit einer GbR: Unterschrift + Stempel = schriftlich

Die Klägerin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – hatte Gewerberäume angemietet, und zwar befristet für zehn Jahre. Im Mietvertragskopf war nur der Name der Gesellschaft notiert, nicht jedoch die der einzelnen Gesellschafter. Unterzeichnet hatte den Vertrag nur ein Gesellschafter, wobei er neben seine Unterschrift den Firmenstempel gesetzt hatte. Der Kündigungsausschluss ist im Gewerbemietrecht üblich und zulässig.

Bereits ca. zwei Jahre vor Ablauf der vereinbarten Mindestmietdauer wollte die GbR den Vertrag gerne beenden und ausziehen, ohne weiterhin Miete zahlen zu müssen. Gekündigt wurde durch ein von allen Gesellschaftern unterzeichnetes Schreiben zum 31. März 2010. In der Folge stritten sich die Parteien darüber, ob die Kündigung tatsächlich zu diesem Datum wirksam geworden war.

Ohne Schriftform unbefristeter Mietvertrag

Entscheidend dabei war, dass nach § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr auf unbestimmte Zeit gilt, wenn er nicht schriftlich abgeschlossen worden ist. Durch den Kündigungsausschluss hatten sich die Parteien aber eigentlich auf ein für zehn Jahre befristetes Mietverhältnis geeinigt.

Damit das Schriftformerfordernis eingehalten ist, muss der Mietvertrag nach § 126 BGB von allen Vertragsparteien eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Es hatte aber nur ein Gesellschafter unterzeichnet, ohne seine Vertretung für die Gesellschaft – beispielsweise durch den Zusatz "i.V." – deutlich gemacht zu haben. Die Vorinstanz hatte daher entschieden, dass die Schriftform nicht gewahrt worden war, so dass ein unbefristetes, jederzeit nach den gesetzlichen Fristen ordentlich kündbares Mietverhältnis entstanden war. 

Stempel reicht aus

Dem hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) nicht angeschlossen. Zwar müssten bei einem Mietvertrag mit einer GbR sämtliche Gesellschafter mitunterzeichnen. Dabei können sie sich jedoch vertreten lassen. Sogar ein einzelner Gesellschafter könne alle Übrigen vertreten.

Dies müsse hinreichend zum Ausdruck kommen. Dabei reiche jedoch aus, dass die Unterschrift mit einem Firmenstempel versehen sei. Denn daraus könne der der Rechtsverkehr schließen, dass der Unterzeichnende sämtliche Gesellschafter vertrete. Ein Firmenstempel habe insoweit eine im Geschäftsverkehr anerkannte Legitimationswirkung. Ob der Gesellschafter tatsächlich zum Abschluss des Mietvertrags bevollmächtigt war, sei keine Frage, die im Bereich der Schriftform zu prüfen sei, so der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat (Urt. v. 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11).

Für die Mieterin hatte das die unangenehme Konsequenz, dass sie bis zum Ablauf der zehn Jahre an den Mietvertrag gebunden war und die Miete zahlen musste.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.