BGH zur verweigerten Untervermietung: Vermieter muss Mietausfall ersetzen

Die klagenden Mieter einer Dreizimmerwohnung hielten sich aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre in Kanada auf. Um ihre Lebenshaltungskosten zu reduzieren und Doppelmietzahlungen auszugleichen, baten sie den Vermieter um Erlaubnis, zwei von drei Zimmern – voraussichtlich für zwei Jahre – an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten.

Der Vermieter verweigerte aber seine Zustimmung. Er gab zu erkennen, dass er nicht nur die vorgeschlagene Kandidatin, sondern prinzipiell jeden Untermieter ablehnen würde: Der Auslandsaufenthalt gebe den Mietern nicht das Recht, Zustimmung zur Untervermietung zu verlangen.

Normalerweise endet der Streit in solchen Situationen damit, dass die Mieter von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Nicht so in diesem Fall: Das Pärchen wollte es wissen. Sie erhoben Klage gegen ihren Vermieter, um ihn zur Zustimmung zu zwingen. Damit waren sie ebenso erfolgreich wie im Anschluss mit ihrer Klage auf Zahlung von Schadensersatz gegen den Vermieter. Am Mittwoch entschied der Bundesgerichtshof, dass dieser den Mietausfall nebst Zinsen ersetzen muss (BGH, Urt. v. 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Zustimmung zu Unrecht verweigert – Schadensersatz?

Schon in erster Instanz hatte das Amtsgericht den Vermieter mit rechtskräftigem Urteil dazu verurteilt, den Mietern die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung an die von ihnen benannte Interessentin bis zum 31. Dezember 2012 zu gestatten.

Durchaus konsequent verlangten die Mieter nun Ersatz für den Mietausfall, der ihnen entstanden war: Hätte ihr Vermieter rechtzeitig zugestimmt, hätten sie die zwei Zimmer schon wesentlich früher und nicht erst nach Abschluss des Rechtsstreits untervermieten können.

Für fast zwölf Monate wären so 7.475 Euro zusammen gekommen. Der Vermieter weigerte sich abermals – und wurde erneut verklagt.

Die Vorinstanzen gaben auch dieser Klage statt. Sie entschieden, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entstanden sei: Im Hinblick auf ihren bevorstehenden mehrjährigen Auslandsaufenthalt hätten die Mieter das Recht, sich die Wohnung für die Zeit nach ihrer Rückkehr zu erhalten und in der Zwischenzeit ihre Mietlasten durch Untervermietung zu verringern.
Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt?

Das Landgericht Hamburg entschied also die in der Rechtsprechung umstrittene Frage, ob ein längerer Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründet, zugunsten der Mieter: Berechtigt sei jedes, auch jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (LG Hamburg, Urt. v. 26.11. 2013, Az. 316 S 57/13 unter Berufung auf BGH, Urt. v. 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05).

Ein solches Interesse sei auch dann gegeben, wenn der Mieter – wie hier – durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Der beklagte Vermieter hätte der Untervermietung demnach zustimmen müssen. Seine Weigerung sei nicht nur pflichtwidrig, sondern auch schuldhaft gewesen.
Er könne sich auch nicht mit dem Einwand entlasten, der Sachverhalt sei in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht schwer zu beurteilen gewesen, weil die Rechtsprechung uneinheitlich sei und der BGH noch nie darüber entschieden hatte. Demnach schulde er Schadensersatz für die entgangenen Einnahmen aus Untervermietung.

Widersprüchliche oder fehlende Rechtsprechung ist kein Freibrief

Dagegen legte der Vermieter Revision ein, die das Berufungsgericht zur Rechtsfortbildung zuließ.

Erfolg hatte er mit seiner Argumentation nicht. Seine Behauptung, es sei wahrscheinlich, dass die Vermietung bloß zweier Zimmer ein Vorwand sei und die Mieter in Wirklichkeit die gesamte Wohnung hätten überlassen wollen, interessierte die Karlsruher Richter nicht: Es reicht in der Regel aus, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, also ein Zimmer zurückbehalt – und sei es nur, um etwas zu lagern oder ab und zu dort zu übernachten.

Und auch die bis dahin uneinheitliche Instanz- und fehlende höchstrichterliche Rechtsprechung zum Recht auf Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts half dem Beklagten und Revisionskläger nicht. Der Vermieter kann sich nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen, urteilte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII Zivilsenat Dass der BGH diese Frage bisher noch nicht entschieden hat, berechtige den Vermieter nicht zur pauschalen Verweigerung. Das Risiko, falsch zu liegen, trage er selbst: Er muss den Mietern den Mietausfall nebst Zinsen ersetzen.

Der Autor Christoph Stroyer ist Rechtsanwalt und Partner der Bau- und Immobilienrechtskanzlei BÖRGERS Rechtsanwälte Partnerschaft in Berlin.