Überteuerte Immobilien-Kaufverträge nichtig: Rückabwicklung statt Privatinsolvenz

Zuletzt entschied der Bundesrat auf Initiative des Landes Berlin, Verbraucher vor dem überstürzten Kauf von überteuerten Wohnungen, so genannten Schrottimmobilien, zu schützen. Die Länderkammer will einen Gesetzentwurf in den Bundestag einbringen, der Notare dazu verpflichtet, dem Käufer den beabsichtigten Vertragstext bereits zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen.

Während der Gesetzgeber berät, haben die Gerichte das Jahr 2012 bereits dazu genutzt, die Rechte übervorteilter Käufer zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) und das Kammergericht (KG) Berlin erklärten jeweils einen Grundstückskaufvertrag allein wegen der Kaufpreishöhe für ein wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und damit für nichtig. In der Folge war das Geschäft rückabzuwickeln, was dem  Käufer einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückgewähr der Immobilie gab. Genau das dürfte dem Wunsch vieler Geschädigter entsprechen.

Alles andere als eine steuergünstige Altersabsicherung

Hinter Schrottimmobilien verbergen sich nicht immer verschimmelte Bruchbuden. Häufig geht es schlichtweg um überteuerte Wohnungen, die an Privatpersonen zur Geldanlage oder Altersabsicherung mit Steuersparmodellen verkauft werden. Geringverdienern, die sich aus eigenem Antrieb wohl nie eine Immobilie zulegen würden, wird vorgerechnet, dass sich die Wohnung durch die Mieteinnahmen innerhalb einer gewissen Zeit von selbst finanziere.

Bleibt die Miete dann aus oder kann die Wohnung im aktuellen Zustand ohne Investitionen gar nicht erst vermietet werden, kommt es wie es kommen musste. Der Käufer kann den Bankkredit nicht mehr abzahlen, die Bank kündigt den Kredit und leitet die Zwangsversteigerung ein. Der tatsächliche Wert der Immobilie ist so gering, dass der Versteigerungserlös nur einen Bruchteil des Kaufpreises deckt. Der Käufer bleibt verschuldet und beantragt Privatinsolvenz.

Der Gerechtigkeitssinn rebelliert und sucht nach Möglichkeiten, juristisch zu einem anderen Ergebnis zu kommen.

Beweislast für verwerfliche Gesinnung des Verkäufers

Dem BGH lag ein Fall vor, indem eine Privatperson einen Wohnung zu einem Kaufpreis von 54.000 Euro gekauft hatte, wobei die Summe direkt nach der notariellen Beurkundung auf 43.000 Euro reduziert worden war, da die Käuferin die Wohnung vorher nicht besichtigt hatte. Tatsächlich stellte ein Sachverständiger später fest, dass die Immobilie lediglich einen Marktwert von 25.000 Euro gehabt hatte, der ursprüngliche Kaufpreis machte damit 216 Prozent des tatsächlichen Wertes aus. Wucher, befand der für das Grundstücksrecht zuständige V. Zivilsenat (Urt. v. 10.02.2012, Az. V ZR 51/11).

Grundsätzlich setzt ein wucherähnliches Geschäft nicht nur ein objektiv auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung voraus, sondern zusätzlich mindestens einen weiteren Umstand, der den Vertrag sittenwidrig erscheinen lässt. Dieser Umstand kann insbesondere eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers sein, die bei Grundstücksgeschäften bereits dann anzunehmen ist, wenn der Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Grundstückswert. In der Regel muss der Käufer die verwerfliche Gesinnung nachweisen, was ihm kaum gelingen wird. Ist das Missverhältnis aber derart deutlich wie im vorliegenden Fall, gestehen die Karlsruher Richter dem Verkäufer lediglich die Möglichkeit zu, sich zu entlasten, was ihm nicht gelang.

Auch die nachträgliche Kaufpreisreduzierung änderte an der Rechtslage nichts. Entscheidend sei der Kaufpreis im notariellen Vertrag, wenn die Parteien das Geschäft nicht neu vorgenommen oder bestätigt haben (§ 141 BGB).

Berliner Richter folgen Karlsruher Kollegen

Auch das KG musste sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigen, die nach Ansicht des Sachverständigen deutlich über ihrem Verkehrswert veräußert worden war. Vereinbart war ein Kaufpreis von 76.200 Euro für eine Erdgeschosswohnung in Berlin-Friedrichshain mit einer Wohnfläche von ca. 40 Quadratmetern, also knapp 1.900 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich war die Wohnung jedoch lediglich etwa 30 Quadratmeter groß, da die geplante Terrasse noch nicht angelegt worden war.

Außerdem konnte der Gutachter lediglich einen Wert von 29.000 Euro feststellen, der Kaufpreis machte davon 263 Prozent aus. Auch die Berliner Richter gingen von einem wucherähnlichen Geschäft aus und schlossen sich in ihrer Begründung dem BGH an, indem sie dem Verkäufer auferlegten, seine verwerfliche Gesinnung zu widerlegen (Urt. v. 15.06.2012, Az. 11 U 18/11).

Vorsicht vor Verjährung

Zumindest in Fällen, in denen die Verkäuferin noch nicht in Insolvenz geraten ist, geben diese Urteile Hoffnung für übervorteilte Immobilienkäufer, die die Kreditraten nicht mehr schultern können oder wollen. Sie sollten von einem Sachverständigen prüfen lassen, ob sie einen überhöhten Kaufpreis gezahlt haben.

Problematisch dürfte in vielen älteren Fällen die Verjährung sein. Zwar gilt für Ansprüche auf Rückzahlung des Kaufpreises grundsätzlich die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entscheidend ist dabei die Kenntnis von der "Minderwertigkeit" der Wohnung. Dies dürfte in der Regel erst mit dem Erhalt eines entsprechenden Gutachtens der Fall sein. Jedoch verjähren nach § 199 Abs. 4 BGB Rückzahlungsansprüche kenntnisunabhängig spätestens nach zehn Jahren. Für Schrottimmobilienfälle aus den 90er Jahren dürfte die Verjährung daher bereits zum 01. Januar 2012 eingetreten sein.

Der aktuelle Immobilienboom und die in die Höhe schießenden Immobilienpreisen dürften jedoch auch heute noch eine Fülle von überteuerten Wohnungskäufen zur Folge haben. Vor dem KG hatte sich jedenfalls eine Verkäuferin zu verantworten, die das Gros ihrer Geschäfte zwischen 2007 und 2009 in Berlin abgewickelt hatte.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht, WEG sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.