Themenwoche: Mietrechtsreform 2013: "Die Wohnungsnot in den Ballungszentren wird das nicht ändern"

2/2: "Kappung bei Neuvermietungen wäre verfassungsrechtlich problematisch"

LTO: Der Gesetzgeber hat sich dagegen entschieden, die Höhe der Miete auch bei Abschluss neuer Verträge zu begrenzen, wie es zum Beispiel die SPD fordert. Warum?

Hannemann: Eine solche Regelung wäre ja schon verfassungsrechtlich problematisch. Einem Vermieter zu sagen, er darf eine Miete nicht verlangen, die der Mieter vielleicht sogar bereit wäre zu zahlen, greift in die Eigentumsfreiheit ein. Das wäre eine Art Zwangssystem, das nicht zu einer freien Marktwirtschaft passt.

Bei Bestandsmietverhältnissen, wenn der Mieter also schon eine Wohnung hat, halte ich diesen Eingriff in die Eigentumsfreiheit für begründbar. Dann soll der Vermieter die Miete nicht exorbitant nach oben schießen lassen können. Aber bei einer Neuvermietung? Darf man einen Eigentümer wirklich gesetzlich daran hindern, bestimmte Erträge mit der zulässigen Vermietung seines Eigentums zu erzielen? Eine absolute Obergrenze gibt es ja schon, etwa den Mietwucher.

LTO: Wann ist diese Grenze erreicht?

Hannemann: Wenn die vereinbarte Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt. Das ergibt sich aus § 138 BGB. Die 50-Prozentgrenze hat die Rechtsprechung in den letzten Jahrzehnten entwickelt.

Die SPD schlägt vor, dass bei einer Neuvermietung die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll. Wie ermittelt man die Ortsüblichkeit? Mietspiegel, die es ja auch gar nicht in allen Städten gibt, bilden  ältere Mieten ab, solche aus den letzten Jahren. Bei einer Neuvermietung kann man aber meistens mehr verlangen als vorher. Diese Möglichkeit würde zu Lasten des Vermieters eingeschränkt - was sich in der Folge auch wieder auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten auswirken würde.

"Die Wohnungsnot in den Innenstädten lässt sich so nicht bekämpfen"

LTO: Aber warum sollte man bei einer Neuvermietung nicht auf dieselbe Vergleichsmiete zurückgreifen wie bei der Erhöhung einer Bestandsmiete? Etwa auf die Werte, die ein Mietspiegel vorgibt.

Hannemann: Der Mietspiegel hat eine andere Zweckrichtung. Er soll wiedergeben, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt haben. Bei einer Neuvermietung braucht man aber einen aktuellen Bezug. Nach dem Vorschlag der SPD ließe sich kaum mehr eine größere Veränderung durchsetzen. Die Mieten würden dann auf etwa demselben Niveau stagnieren.

Außerdem kommt ein praktisches Problem hinzu: Wenn sich die Parteien nicht einigen können, wie hoch nun die Vergleichsmiete ist, kommt dann ein Vertrag gar nicht zustande? Oder unterschreibt der Mieter die höhere Miete und klagt im Anschluss sofort? Dann ist das Mietverhältnis von Anfang an belastet. Das kann auch nicht gut sein.

LTO: Lässt sich mit der Reform in ihrer jetzt verabschiedeten Fassung das Problem lösen, dass weniger begüterte Bevölkerungsgruppen immer weiter in die Randbereiche der großen Städte verdrängt werden?

Hannemann: Da bin ich skeptisch. In den letzten Jahren ist der soziale Mietwohnungsbau nicht sonderlich gefördert worden. Investitionen wurden so uninteressant. Dabei hätte man wissen können, dass das in den Ballungszentren irgendwann zu einer Wohnungsknappheit führen würde.

Ich halte es eher für sinnvoll, da wieder anzusetzen, etwa mit vergünstigten Krediten für den Bau von Wohnungen, für die umgekehrt dann nur Mieten bis zu einer bestimmten Höhe verlangt werden dürfen, insbesondere für sozial schwache Mieter. Das gab es vor 15 oder 20 Jahren schon. Meiner Ansicht nach sind derartige Förderprogramme und/oder steuerliche Vergünstigungen der richtige Weg.

LTO: Vielen Dank für das Gespräch.

Thomas Hannemann ist Rechtsanwalt in Karlsruhe, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen AnwaltVerein und Mitherausgeber u.a. der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM) sowie mehrerer Werke zu diesen Rechtsgebieten.

Das Interview führte Claudia Kornmeier.