Profitieren vom Betongold-Boom

Gerade der Gewerbeimmobilienmarkt mit einem geschätzten Gesamtvolumen von 22 Milliarden Euro in 2012 erweist sich hierzulande als besonders robust,  auch wenn freie Innenstadtlagen zunehmend rar werden. Standen jüngst noch Hotelbauten als Nischenprodukt hoch im Kurs, fragen Anlageexperten von Fondsgesellschaften und Versicherungskonzernen wieder bevorzugt hochwertige Büroimmobilien in Toplagen nach. Für Juristen ergeben sich so hervorragende Einstiegschancen in das Transaktionsgeschäft durch den florierenden Handel bei Gewerbeobjekten.  Trotz des Baubooms gibt es Rückschläge, wie es die Abwicklung von einigen offenen Immobilienfonds zeigt. Das kurbelt jedoch wiederum das Transaktionsgeschäft an, genauso wie sich für Immobilienjuristen hinsichtlich sanierungsbedürftiger Workout-Portfolios von Grundstücksgesellschaften Mandate ergeben. Ebenso eröffnen notleidende Kredite, wie es die Veräußerung des Lehman-Paketes durch die Bundesbank im Vorjahr belegt hat, ein weiteres lukratives Betätigungsfeld.

Baurecht steht am Anfang eines Projekts

Anders als an der Börse habe man es mit dem Handel von Realgütern zu tun, beschreibt Dr. Malte Masloff von der Hamburger Spezialboutique AHB Legal die Praxis des Immobilienwirtschaftsrechts. "Das ist auch die Faszination, denn im Prozesszyklus der Immobilienentwicklung werden weite Teile des BGB berührt.". "Zunächst geht es darum, Baurecht zu schaffen", erklärt Rüdiger Bonnmann von der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft. "Hier sind profunde Kenntnisse aus dem Bauleit- und Bauplanungsrecht  gefragt. Oft holen Projektgesellschaften im Vorfeld sogenannte Legal Opinons zur Sicherheit des Baurechts ein, wodurch sich ein Referendar oder Junganwalt als Gutachter in die komplexe Materie gut einarbeiten kann." "Die Dezernenten der Bauämter, die Projektentwicklern städtische Flächen an die Hand gegeben, legen verstärkt im Rahmen der Standortpolitik fest, wer Nutzer werden darf", erläutert Rüdiger Bonnmann. "Daraus ergeben sich beispielsweise Verpflichtungen, wie viele Ladenflächen zu schaffen sind; oder aus dem Bebauungsplan selbst, ob ein gemischtes Wohngebiet mit entsprechenden Geschossflächenzahlen vorgesehen ist. Das schließt neuerdings auch Greenbuilding-Standards mit ein. Ein angeordneter Architektenwettbewerb zur Fassadengestaltung bedeutet eine Einschränkung der Gebäudevermarktung, was natürlich nicht im Interesse des Immobilienentwicklers sein kann. Dann gilt es gemeinsame Lösungen mit der Stadtverwaltung zu entwickeln, indem potentielle Nutzer des Objekts in die Jury einbezogen werden."

Vertragsgestaltung mit Banken, Mietern, Baugesellschaften

Bestehen aus städtebaulicher und planerischer Sicht keine Bedenken, werden im nächsten Schritt der Konzeptionsphase  Miet-, Makler- und Bauverträge samt Leistungsverzeichnissen angefertigt und mit den beteiligten Akteuren wie Banken, Bauämtern, Immobilienbewertern und projektausführenden Architekten sowie Bauingenieuren der Baugesellschaften abgestimmt. "Die Anforderungen seitens der Banken sind im Rahmen der verstärkten Risikovorsorge durch das Basel-II-Abkommen gestiegen", beschreibt Rüdiger Bonnmann die Herausforderungen. "Verschärfend wirkt sich aus, dass Verträge bei Großanmietungen immer komplexer werden, denn schon vor dem Entstehen der Immobilie wollen die Mieter sich Mitspracherechte sichern, die nahezu Bauvertragscharakter haben." Da der Grundschuldkredit des Bankenkonsortiums in der Regel durch unwiderrufliche Mitbürgschaften abgesichert werde, schauten sich die Prüfer in den Finanzhäusern die Mietunterlagen auf ihre Wert- und Nachhaltigkeit sehr genau an, was maßgeblich für die Risikobewertung und den Beleihungsauslauf sei, so Bonnmann weiter. Schon vor dem ersten Spatenstich werden häufig auch komplexe Bauausschreibungsunterlagen nach VOB/B entsprechend dem Bedarf des Immobilienentwicklers entworfen. Hinzu kommen Facility-Management-Verträge nach VOB/A, DIN und ENEV für die spätere Bestandsverwaltung des Gebäudes. Gesellschaftrechtliche und steuerrechtliche Fragen, ob die spätere Transaktion als Asset-, Trade- oder Share Deal strukturiert wird, sind von Beginn der mehrphasigen Entwicklung der Immobilie an elementar.

Früh erworbene Berufspraxis zahlt sich aus

Grundlegend für den Berufseinstieg sind gute Examina möglichst mit Note vollbefriedigend und eine Vorliebe für Realgüter. "Kreativität einerseits und abstraktes Denkvermögen bei schwierigen juristischen Fragen andererseits bestimmen unser Tagesgeschäft, um für unsere Mandanten die bestmöglichen maßgeschneiderten Lösungen zu finden und so Mehrwert zu generieren", bemerkt Dr. Frank Oprée, Partner und Leiter der Immobilienpraxis bei Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft. "Deshalb schätzen wir sehr eine Hands-on-Mentalität bei jungen Referendaren und Associates", ergänzt AHB-Partner Dr. Malte Massloff. "Wer sich bewährt und das Zeug hat, nach intensivem Training-on-the-job selbständig Deals zu stemmen und Mandanten ganzheitlich zu betreuen, dem legen wir keine Steine in den Weg in Richtung Partnerschaft. Vorausgesetzt immer", so Dr. Massloff, "der Kandidat engagiert und begeistert sich stark für die Materie, was wir an der Lernkurve und dem Know-how-Erwerb unserer jungen Kollegen rasch beobachten können." Zum rechtzeitigen Einstieg rät Luther-Partner Rüdiger Bonnmann. Schon während des Studiums Kontakt zur Kanzlei zu suchen, erhöht die Einstellungsschancen für diejenigen, die sich in Praktika und Anwaltsstation bewährt haben. Allerdings ist die Rekrutierungspraxis der Sozietäten von Fall zu Fall verschieden und so vielschichtig wie der Markt selbst. Während Großkanzleien ganzjährig Kandidaten einstellen, bevorzugen kleinere Spezialboutiquen angehende Juristen eher zum Jahresendgeschäft. Viele Grundstücksgesellschaften und Real-Estate-Asset-Manager schieben nämlich zum Jahresende aus steuerlichen Gründen Projekte in die Pipeline, was häufig zugleich zu einer Rallye im Hypothekengeschäft und bei Notarterminen führt.

Inhouse-Trainees lernen Immobilienentwicklung von der Pike auf

Ähnliche Anforderungen formuliert  Dr. Bernd Wieberneit für den Einstieg in eine Inhouse-Karriere. Er ist CAO  bei Corpus Sireo Real Estate, einem der größten Asset Manager Europas: "Besonders wichtig sind uns selbstsicheres Auftreten und Immobilien-Know-how, denn das ist Grundvoraussetzung, um mit Externen auf Augenhöhe zu kommunizieren." Günstig sei eine dem Studium vorangegangene Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder eine Banklehre mit Schwerpunkt in der Hypothekenabteilung. Punkten könnten Bewerber auch mit längeren Praktika in der Immobilienwirtschaft, zum Beispiel bei einer Fondsgesellschaft, bei einem Developer oder einer Bank. Das Traineeprogramm bei Corpus Sireo läuft über einen Zeitraum von 15 Monaten, die Trainees wechseln alle drei Monate die Abteilung. "So bekommt man das grosse Bild zusammen wie bei einem Puzzle. Man lernt von der Pike auf wie der Zyklus in der Immobilienentwicklung funktioniert." In dieser Zeit stehen den Kandidaten viele Möglichkeiten offen: Sie können durch Projektarbeit in den Einheiten Finance, Management und Legal Schwerpunkte setzen. "Juristische Grundlagen benötigt man auch im Asset-Management bei der Portfolio-Steuerung im Umgang mit Mietern, Maklern, Baubehörden und Dienstleistungspartnern", beschreibt Wieberneit die Karriereoptionen.